実家を相続したらどうすればいい？状況別の対処法や手続きの流れを解説

実家を相続したら、まず考えるべきは「保有するか、手放すか」という方向性です。

相続登記や相続税の手続きももちろん必要ですが、それらは方向性が決まってから動くもの。

先に手続きだけ済ませて何となく放置してしまうと、気づけば老朽化や税金増額のリスクを抱えた「負動産」になってしまうケースが後を絶ちません。

この記事では、「住む・貸す・活用する・売る・相続放棄する」という5つの選択肢を比較し、自分の状況に合う方向性を判断できるように整理します。

そのうえで、「空き家・共有名義・再建築不可」といった状況別の対処法、さらに判断後に必要となる手続きや税金、まで解説します。

相続手続きに追われる前に、まずはこの記事で「自分の実家はどの方向に向いているか」をしっかりと見極めていきましょう。

相続することになった実家をどうする？まずは方針を決めよう

相続することになった実家の選択肢は、大きく「住む・貸す・活用する・売る・相続放棄する」の5つに分かれます。

どれが正解かは、物件の立地や状態、相続人それぞれの事情によって変わるため、まずは自分がどの方向に向いているかを見極めることが先決です。

何となく保有を続けると、誰も使わない実家の維持費が垂れ流しになるだけでなく、老朽化による倒壊などの近隣トラブルや、「特定空家」に指定されて固定資産税が跳ね上がるリスクも抱え込むことになります。

ここでは、相続した実家の5つの選択肢について、それぞれどんな人に向いていて、判断する際に何を基準にすればいいかを解説します。

老朽化や立地の問題で「仲介で売る・貸す」が難しい場合でも、専門の買取業者に「そのまま手放す」という現実的な出口があることも含めて解説しています。

自分や親族が住む予定があるなら保有を検討する

相続した実家に自分や親族が住む予定があるなら、無理に売却せず保有し続ける選択肢が有力です。

ただし「思い出があるから」という理由だけで何となく残すと、誰も住まない空き家の維持費を払い続けることになりがちです。

判断するための軸は「具体的に住む人がいるか」と「保有し続ける場合のコストを負担できるか」の2つです。

住む人が決まっているなら、まず年間のコストを試算します。

ここで注意したいのが「見えない修繕リスク」です。

古い実家は住み始めてからシロアリや雨漏りなどのトラブルが発覚し、突発的な修繕費が必要になることもあります。

これらの費用を上乗せして計算し、負担が重すぎると感じるなら、売却してその資金を元手に自分に合った別の家を探す方が安全なケースも多々あります。

一方、「いつかは住むかも」と曖昧な状態だと、決まるまでの維持費が無駄になりやすいため、貸す・売る選択肢も並行して検討した方が安全です。

賃貸活用できる見込みがある実家なら貸すことも検討する

自分や親族は住まないけれど、立地に賃貸としての需要がありそうなら、貸して家賃収入を得る選択肢があります。

判断の軸は「家賃から経費を引いた手残りが、安定してプラスで残るか」です。

賃貸活用を検討する場合は、まず不動産会社に賃料査定を依頼し、想定家賃を把握します。

そこから空室期間の想定や、管理委託費（家賃の5%前後が目安）、固定資産税、火災保険料を引いて、年間の手残りを試算します。

ここで最大の壁となるのが「初期費用」です。築古の実家を人に貸す場合、入居付けのために水回りの交換や内装リフォームがほぼ必須となります。

水回り一式の交換だけでも150万～250万円、間取り変更を伴うような修繕となれば500万円以上の費用がかかることも珍しくありません。この初期費用を家賃の何年ぶんで回収できるかが重要です。

手残りが安定してプラスになり、初期費用も数年で回収できる見込みなら、賃貸は有力な選択肢です。

逆に、駅から遠い、周辺にアパートの空きが目立つといった地域では、入居者が決まらず維持費だけがかかるリスクが高くなるので、その場合は無理に貸さず、売却に切り替えた方が負担は小さく済みます。

土地として活用できるなら駐車場や資材置き場として利用する

建物が古くて住むにも貸すにも向かないなら、解体して土地として活用する方法があります。

代表的なのは以下のような用途のための貸地で、判断の軸は「近隣に需要があり、解体・造成などの高額な初期費用を回収できるか」です。

• 月極駐車場・コインパーキング
• 資材置場
• 太陽光発電用地

需要があるかは、まず近くの駐車場が埋まっているか、月いくらで貸せているかを見ます。

空きが目立つ・相場が安いなら、初期費用を回収できない可能性が高く、活用は見送った方が無難です。

逆に需要がある場合でも、慎重なコスト試算が必要です。

木造戸建ての解体費は「坪5～7万円」が目安ですが、古い家でアスベストが含まれていると100万～300万円の追加費用がかかることもあります。

さらに、駐車場にするための整地や舗装といった造成費用（1台あたり数十万円～）もかかります。

また、建物を解体すると「住宅用地の特例」が外れるため、土地の固定資産税が最大6倍に跳ね上がる点にも注意が必要です。

試算してみて回収の目処が立たない場合は、無理に活用せず売却に回す方が確実に負担を減らせます。

買い手が見つかりそうな物件なら仲介による売却を検討する

相続した実家を手放す場合、まずは「一般の買い手が見つかりそうか」を確認しましょう。

駅から近い、築年数が比較的新しい、周辺に住宅需要があるなど、買い手が見つかる見込みがある実家であれば、不動産会社に買主を探してもらう「仲介」が有力な選択肢です。

仲介では一般の購入希望者を募るので、条件が合えば相場に近い価格で売却できる可能性があります。

比較項目	仲介による売却
売却価格	市場価格に近い価格
売却期間の目安	数ヶ月～半年以上かかることもある
内覧希望者への対応	必要
価格交渉の手間	発生する

このように、仲介は高く売れる可能性がある一方で、買主が現れるまで長期間の維持費や建物の管理責任を負い続けることになります。

そのため、仲介による売却が向いているのは、駅近や人気エリアなど買い手がつきやすい立地で、かつ「売れるまで気長に待てる場合」です。

逆に、立地が弱かったり建物が古くて長期間売れ残りそうという場合や、なるべく手間をかけたくないといった事情があるなら、次に説明する「買取」の方が適しているケースが多いです。

早く確実に実家を手放すなら買取業者への売却を検討する

相続した実家が老朽化している、空き家期間が長い、地方にあるなど、一般市場での売却が難しい場合は、専門業者への買取が有力な選択肢になります。

買取では不動産会社が直接買主となるため、購入希望者を探す必要がなく、売却までの手間や時間を大幅に抑えられます。

買取の専門業者であれば、大量の家財が残った状態の空き家や、再建築不可物件など、仲介では売れにくい実家でも「現状のまま」買い取ることも可能です。

比較項目	専門業者による買取での売却
売却価格	市場価格の6～8割程度が目安
売却期間の目安	最短で当日の査定、1ヶ月半程度での決済
内覧希望者への対応	不要
契約不成立リスク	非常に低い

特に、次のようなケースでは、多少価格が下がっても短期間で確実に売れる「買取」の方が、トータルの精神的・金銭的な負担は小さく済むことが多いです。

• 遠方に住んでいて管理や片付けができない
• 相続人同士で早く現金化して分けたい
• 老朽化が進んでおり、修繕費用を出せない
• 立地や条件が悪く、仲介では売れにくい

特に売れにくい物件は、仲介に出しても長期間売れ残って固定資産税などの維持費だけが垂れ流しになるリスクがあります。

維持コストや管理責任が膨らむ前に、まずは専門業者に「現状のままで、いくらで・いつ買い取れるか」を確認してみるのが、合理的な判断への第一歩となります。

負債や実家の管理負担が大きいなら相続放棄も選択肢の1つ

相続した実家に多額のローンがある場合や、維持費ばかりかかりそうな場合は、相続放棄も選択肢です。

実家の価値よりも、負債や将来の維持費が上回るなら合理的な判断と言えますが、相続放棄には覚えておくべき注意点もいくつかあります。

まず、相続放棄をすると実家だけでなく預貯金などのプラスの財産もすべて手放すことになります。

次に、原則として相続の開始を知った日から3か月以内に家庭裁判所へ申述する必要があり、期限を過ぎると放棄が認められにくくなる点です。

さらに、放棄後も次の管理者が決まるまでは管理義務が残る場合があり、その間に建物の倒壊等で被害が出れば、損害賠償責任を問われる可能性があります。

判断材料が多く期限も短いため、財産と負債の全体像が見えない段階では、早めに弁護士や司法書士へ相談し、期限内に間に合わせることが大切です。

相続した実家はどんな状態？状況別の対処法を解説

相続した実家への最適な対処法は、その物件がどんな状態かによっても大きく変わります。

駅近の一般的な戸建てと、田舎の空き家や再建築不可物件とでは、取れる選択肢も売りやすさもまったく違うためです。

ここまでで整理した「住む・貸す・活用する・売る」の方向性を、自分の実家のタイプに当てはめて具体化していきましょう。

ここでは7つのタイプ別に、どんな対処が向いているか、売りにくい物件ならどんな出口があるかを解説します。

空き家になった実家は放置せず早めに動き方を決めよう

誰も住まない空き家は、放置するほど不利になるため、早めに「活用するか手放すか」を決める必要があります。

空き家を放置すると、維持費が毎年かかるうえに建物の老朽化で資産価値が下がり、さらには景観の悪化や不法侵入といった近隣トラブルの原因にもなります。

さらに、管理が行き届かず「特定空家」に指定され、自治体から「勧告」を受けると、住宅用地特例が外れて固定資産税が最大6倍に跳ね上がります。

それに従わず「命令」違反となれば最大50万円以下の過料が科され、最悪の場合は行政代執行による多額の解体費用の請求や、倒壊等による損害賠償リスクも生じます。

こうしたリスクを踏まえると、住む・貸す予定がない空き家なら、維持費やリスクが累積する前に売却で手放すのが合理的です。

後述する「空き家の3,000万円特別控除」が使えれば売却益への課税を抑えられますが、3年を経過する年の年末までという期限があるため早めの行動が肝心です。

立地が悪く仲介では売れ残りそうな空き家なら、専門業者による「買取」で確実に手放すのがおすすめです。

買い手を探す期間や仲介手数料が不要で、売却と同時に維持管理やトラブルの責任からすぐ解放されるため、精神的・金銭的な負担を最小限に抑えられます。

共有名義の実家は権利関係が複雑になる前に方針を決めよう

複数の相続人で共有名義にした実家は、トラブルになりやすいため、早めに共有状態を解消する方針を決めるのが得策です。

共有名義が厄介なのは、売却・賃貸・大規模なリフォームに共有者全員の同意が必要で、一人でも反対すると物件を動かせなくなるからです。

放置すると、共有者の誰かが亡くなってその持分がさらに複数の相続人に分かれ、関係者が雪だるま式に増えて収拾がつかなくなります。

整理の方法は、住み続けたい共有者がいるかどうかで変わります。

住み続けたい人がいるなら、その人が他の共有者の持分を買い取って単独名義にするのが最も後腐れがなく、全員が手放したいなら、不動産全体を売って代金を持分に応じて分けるのが公平です。

問題は、一部の共有者と連絡が取れない・話がまとまらないケースですが、この場合でも「自分の持分」だけであれば、他の共有者の同意を得ることなく自由に売却が可能です。

専門の買取業者に依頼すれば、他の共有者に知られることなく自分の持分だけを売却し、複雑な共有関係から完全に抜け出すことができます。

専門業者は、買い取った持分をもとに他の共有者と交渉を行ったり、必要に応じて法的手続き（共有物分割請求など）を進めるノウハウを持っています。

当事者同士で共有のまま塩漬けにして揉め続けるより、自分の持分を現金化して面倒な交渉事ごとプロに任せてしまうのが、合意が取れずに困っている場合の有力な選択肢です。

再建築不可物件は現実的な出口を早めに見極めよう

実家が「再建築不可物件」の場合は、選択肢が限られるため現実的な出口を早めに見極める必要があります。

再建築不可になるのは、主に敷地が「建築基準法上の道路（原則幅員4m以上）」に2m以上接していないためです。

また、接道幅が足りないケースだけでなく、接している道が法律上の道路と認められていないケースや、他の土地に完全に囲まれた「袋地」になっているケースもこれに該当します

こうした物件は住宅ローンが使えず、購入には物件代金に加えて高額なリフォーム費用までも現金で用意する必要があるため、一般の買い手にはハードルが高く、長期間売れ残るのが実情です

再建築不可物件において打てる手はいくつかありますが、一つは隣接する土地の所有者への売却です。

隣地と一体になれば接道条件を満たせたり、土地を広く使えたりするため、隣地所有者にとっては買う価値があり、一般市場より売りやすいことがあります。

もう一つは、隣地の一部を買い取る・セットバックするなどして接道義務を満たし、再建築可能な土地にしてから売る方法です。

ただし費用と交渉の手間がかかるので、これらが難しい場合は再建築不可物件を専門に扱う買取業者に引き取ってもらうのが現実的です。

専門業者は、投資家向けの収益物件として再生する出口戦略や、解体困難な物件のノウハウを持っているので、一般市場で売れにくい物件でも、現金で即座に買い取ることが可能です。

老朽化した実家は修繕費と売却価格を比較して判断しよう

老朽化が進んだ実家は、「修繕してから売るか」「そのまま売るか」を費用対効果で判断すると良いです。

判断の軸は「修繕費の分だけ売却価格が上がり、回収できるか」です。

フルリフォームには500万～1,000万円規模の費用がかかることも多く、立地や建物の状態によっては修繕費が丸ごと持ち出しになるリスクがあります。

不動産会社に「現状」と「修繕後」の想定価格を聞き、回収できないなら修繕せず現状のまま売るのが合理的です。

ただし、老朽化した家は一般の買い手にとって高額な解体費や修繕費の負担が重く、仲介では長期間売れ残る傾向があります。

そのため、自社でリフォームや解体を行うノウハウを持つ「専門の買取業者」に依頼するのが現実的な出口です。

専門業者であれば、ボロボロの状態や、家財（残置物）が残ったままの状態でもすぐに買い取ることができるため、修繕や片付けの手間・費用をかけずに手放すことが可能です。

田舎の実家は需要や維持費を踏まえて活用方法を考えよう

地方や田舎の実家は買い手・借り手の需要が乏しいことが多いため、需要と維持費の両面から現実的な使い道を考える必要があります。

都市部と違って売却も賃貸も時間がかかりやすいため、まずは地元の不動産会社に想定価格を聞くなどしてエリアの需要を確かめましょう。

需要がある程度あるなら、仲介での売却や空き家バンクへの登録も選択肢になります。

問題は、需要がなく売却も賃貸も難しいケースです。

保有し続ける限り固定資産税や遠方からの管理（草刈りや風通し等）の負担がかかり続けます。

さらに、老朽化による倒壊などの近隣トラブルや、将来子供世代に「負の遺産」として押し付けてしまうリスクも抱え込むことになります。

こうした場合は、価格が低くても（あるいは価値がつかない場合でも）、専門の買取業者に引き取ってもらうのが、長い目で見て損失を抑える合理的な選択です。

自分で住む予定がないのであれば、維持費の垂れ流しや将来のリスクが膨らむ前に、専門業者を頼って「所有責任」から完全に解放される道を選びましょう。

農地や山林は通常の不動産とは異なるルールを確認しよう

農地や山林を相続した場合、宅地とは異なる規制があるため、まずそのルールを押さえてから対処法を考える必要があります。

特に農地は自由に売買できず、農家以外に売ったり宅地に転用したりするには原則として「農業委員会の許可」が必要です。

そのため、まずは地元の農業委員会に相談し、近隣の農家や農地バンクへの引き継ぎを探るのが基本ルートになります。

一方、山林は売買に許可は不要なものの、境界が不明確で測量の手間がかかることも多く、一般市場での買い手は極めて限定されます。

ここで注意したいのは、一般的な不動産会社はもちろん、訳あり物件に強い専門の買取業者であっても、農地や山林は「査定対象外（買取不可）」となるケースがほとんどであるという厳しい現実です。

そのため、むやみに不動産会社を当たるよりも、農地であれば農業委員会や農地バンク、山林であれば地元の森林組合や山林売買の特化型業者へ直接相談にいくのが、時間と手間を無駄にしない一番の近道となります。

借地権や底地は権利関係を整理したうえで対応しよう

借地権（他人の土地を借りて建物を所有する権利）や底地（借地人に貸している土地）を相続した場合、権利関係を整理してから売却や活用を考える必要があります。

これらは土地と建物の所有者が分かれているため単独では売りにくく、扱いが複雑だからです。

借地権付きの実家を売る場合、建物を第三者へ売るには原則として地主の承諾が必要です。

まずは「契約書があるか」「現在の地代はいくらか」「譲渡承諾料の条件」といった地主との契約内容を確認することから始めましょう。

一方、底地を相続した場合は、借地人がいるため自由に使えず、売却しようとしても一般市場では値が付きにくいのが実情です。

理想的な解決策は、借地権者と底地所有者が話し合い、一方が他方の権利を買い取って完全な所有権にまとめたり、両者の権利を同時に第三者へ売却したりすることです。通常の不動産となれば高く売れやすくなります。

しかし、当事者間での交渉がまとまらない場合や、地主との関係が疎遠な場合は、借地権・底地を専門に扱う買取業者に引き取ってもらうのが現実的です。

専門業者は、地主や借地人との複雑な交渉ノウハウを持つだけでなく、買い取った底地や借地権を「投資家向けの収益物件」などとして市場に流通させる独自の販売ルートを持っています。

そのため、個人では動かしにくい複雑な権利状態のままでも、スムーズに買取に応じることが可能です。

実家を相続することを決めたら手続きの流れを確認しよう

実家を相続すると決めたら、手続きは「誰が・何を・どの順で」進めるかを把握しておくとスムーズです。

大まかな流れは、相続人と財産の確認 → 遺言書の確認 → 遺産分割協議 → 相続登記、の順に進みます。

一つひとつは難しくありませんが、順番を飛ばすと後から戻る必要が出てくるため、全体像を先につかんでおきましょう。

ここでは各ステップで具体的に何をすればいいか、どんな書類が必要かを順に解説します。

なお、相続税の申告が必要な場合は「相続を知った日の翌日から10か月以内」という期限があるため、手続きと並行して税金の有無も早めに確認しておくと安心です。

相続税の申告は、被相続人が死亡したことを知った日（通常の場合は、被相続人の死亡の日）の翌日から10か月以内に行うことになっています。

例えば、1月6日に死亡した場合にはその年の11月6日が申告期限になります。

相続税の申告と納税|国税庁

相続人と相続財産を確認して全体像を把握する

実家の相続にあたって最初にやるべきは、「誰が相続人か」と「何が相続財産か」を確定させることです。

ここが曖昧なまま協議に進むと、後から相続人が判明したり財産が抜けていたりして、やり直しになります。

相続人を確定するには、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本を取り寄せ、配偶者・子・親・兄弟姉妹のうち誰が該当するかを確認します。

前婚の子や認知した子がいると相続人が増えるため、戸籍をさかのぼって漏れなく洗い出すことが重要です。

財産の確認では、実家などの不動産だけでなく、以下も確認しておきましょう。

不動産の評価額は、毎年届く固定資産税の納税通知書や、市区町村で取得できる固定資産評価証明書で把握できます。

プラスとマイナスを並べた一覧ができて初めて、相続税がかかりそうか、相続放棄を考えるべきかといった次の判断ができるようになります。

遺言書の有無を確認して相続方法を整理する

財産の全体像が見えたら、次に遺言書があるかどうかを確認します。遺言書の有無で、その後の進め方が大きく変わるためです。

遺言書があれば原則その内容に従って分け、なければ相続人全員で話し合って分けます。

遺言書は、自宅の金庫や仏壇まわり、貸金庫などを探すほか、公正証書遺言なら最寄りの公証役場で有無を検索できます。

2020年7月から始まった法務局の自筆証書遺言書保管制度を使っていれば、法務局で確認できます。

ここで気をつけたいのが、自宅などで見つかった封のある自筆の遺言書を、その場で開封してはいけない点です。

家庭裁判所での「検認」という手続きを経る前に開封すると、過料が科される場合があります。

一方、公正証書遺言や保管制度を利用した遺言書は検認が不要です。

遺言書が見つかれば実家を誰が継ぐかが指定されている可能性が高く、なければ次の遺産分割協議へ進む、という形で進め方を整理しましょう。

遺産分割協議で誰が実家を相続するかを決める

遺言書がない場合は、相続人全員で「誰が何を相続するか」を話し合って決めます。これを遺産分割協議といいます。

実家のように分けにくい財産は、この協議で誰が引き継ぐかを決めるのが最大のポイントになります。

主な分け方は、一人が実家を取得し、他の相続人にその持分に見合う現金を支払う「代償分割」、実家を売却して売却代金を相続人で分ける「換価分割」、そして実家を共有名義のまま全員で持つ方法の3つです。

住み続けたい相続人がいて、その人に支払い能力があるなら代償分割が後腐れなく収まりまりますが、誰も住まず全員が現金化を望むなら、売って分ける換価分割が公平です。

共有名義は一見もめずに済みそうですが、後で売る・貸すたびに全員の同意が必要になり、トラブルの火種になりやすいため避けた方が無難です。

話し合いがまとまったら、合意内容を遺産分割協議書にまとめ、相続人全員が署名・実印で押印します。この書類は相続登記や預貯金の解約に必要になります。

相続登記を行って名義変更を完了させる

実家を誰が相続するか決まったら、その人の名義に変更する「相続登記」を行います。

2024年4月から相続登記は義務化され、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しなければ、正当な理由なく放置すると10万円以下の過料の対象となります。

売却や賃貸も名義が変わっていないと進められないため、早めに済ませましょう。

相続登記は、不動産の所在地を管轄する法務局へ申請します。必要な書類の例は、次のとおりです。

登記の際には登録免許税がかかります。書類の収集や申請書の作成に不安があれば、司法書士に依頼すると手続きを代行してもらえます。

費用は数万円～10万円程度が目安ですが、戸籍の収集に手間がかかるケースや相続人が多いケースでは、自分で進めるより確実で早く終わることが多いです。

手続き完了後に保有・活用・売却の方針を決定する

相続登記まで終われば、実家は自由に保有・活用・売却できる状態になります。

ここで改めて、最初に考えた「住む・貸す・活用する・売る」の方向性を、確定した名義と税負担を踏まえて最終決定します。

登記前ではできなかった売却や賃貸といった動きも、ここから具体的に進められます。

保有を続けるなら、前述の維持費（固定資産税・保険・修繕費、遠方なら管理費用）を自分や家族が負担し続けられるかを確認します。

住む・貸す予定が固まっていないのに保有だけ続けると、使わない実家の維持費が毎年出ていきます。

活用の見込みがなく、住む人もいないと分かったら、その時点で売却に切り替えるのが合理的です。

売却するなら、立地が良く時間に余裕があれば仲介、急ぎや売れにくい物件なら買取、と最初に整理した基準で選びます。

判断がつかないまま空き家として持ち続けるのが最も損失が大きいため、方針はこの段階で決め切りましょう。

実家を相続する時に知っておきたい税金と特例制度

実家の相続でかかる税金は、大きく「相続するときにかかる税」と「保有・売却するときにかかる税」に分かれます。

相続時には相続税と登録免許税、保有中は固定資産税、売却時には譲渡所得税がかかる可能性があります。

ただし、実家の相続には税負担を大きく軽くする特例がいくつも用意されており、使えるかどうかで納税額が数百万円単位で変わることもあります。

ここでは、まず発生する税金の基本を押さえたうえで、実家の相続時に活用できる4つの制度を、それぞれ「自分が使えるか」「使うために何をすればいいか」が分かるように解説します。

相続税は遺産総額が基礎控除を超えると発生する

相続税は、すべての相続で発生するわけではありません。遺産総額が「基礎控除額」を超えた場合にのみかかり、超えなければ申告も納税も不要です。

まずは自分のケースで基礎控除を超えるかどうかを確認するのが最初の一歩です。

【基礎控除額】3,000万円＋600万円×法定相続人の数

たとえば相続人が配偶者と子2人の計3人なら、3,000万円＋600万円×3＝4,800万円が基礎控除額です。

実家の評価額（土地・建物）に預貯金や有価証券などプラスの財産をすべて足し、ここから負債や葬儀費用を引いた金額が、この4,800万円を超えるかどうかで判断します。

超えなければ相続税はかからず、後述する特例の心配も不要ですが、超える場合は、相続を知った日の翌日から10か月以内に申告・納税する必要があります。

なお、次に説明する小規模宅地等の特例などを使うことで、超えていても結果的に税額がゼロになるケースもあります。

登録免許税は登記の手続きに対して発生する

実家の名義を変更する相続登記では、登録免許税という税金がかかります。

これは相続税とは別に、登記の手続きそのものに対してかかる税金です。金額は決まった計算式で出せるため、あらかじめいくらかかるか把握しておきましょう。

【登録免許税】固定資産税評価額×0.4%

たとえば実家の評価額が土地・建物あわせて2,000万円なら、2,000万円×0.4％＝8万円です。

評価額は固定資産税の納税通知書や固定資産評価証明書で確認できます。

司法書士に登記を依頼する場合は、この登録免許税に加えて報酬（数万円～10万円程度が目安）がかかります。

自分で申請すれば報酬は不要ですが、戸籍の収集や書類作成の手間を考えると、相続人が多い場合や遠方の場合は専門家に任せた方が結果的に早く確実です。

保有し続ける場合は固定資産税や都市計画税がかかる

実家を保有し続ける限り、毎年固定資産税がかかります。市街化区域内にある場合は、あわせて都市計画税もかかります。

これらは保有しているだけで毎年発生するコストであり、住む・貸す予定がないまま持ち続けると、使わない実家のために払い続けることになります。

【固定資産税】固定資産税評価額×1.4%

【都市計画税】固定資産税評価額×最大0.3% ※税率は自治体により異なります

ここで押さえておきたいのが、住宅が建っている土地に適用される「住宅用地の特例」です。

この特例により、住宅のある土地は固定資産税が軽減されていますが、空き家を解体して更地にすると、土地の固定資産税が最大で約6倍に上がります。

先述した「解体すると税金が上がる」のはこの仕組みによるもので、古い建物を壊して土地として売る場合は、売れるまでの間の税負担が増えることを織り込む必要があります。

毎年の固定資産税が負担になっている、使う予定もないという状況なら、保有コストが累積する前に売却を検討した方が、トータルの出費は抑えられます。

小規模宅地等の特例を使うと相続税を減額できる

小規模宅地等の特例は、実家の土地の相続税評価額を最大80%減額できる、節税効果の非常に大きい制度です。

基礎控除を超えて相続税がかかりそうな場合、これが使えるかどうかで税額が大きく変わるので、まずは自分が要件に当てはまるかを確認することが重要です。

この特例で実家の土地（特定居住用宅地等）が対象になるのは、主に次のいずれかに当てはまる人が相続する場合です。

さらに、別居していても持ち家のない親族が相続する場合に使える「家なき子特例」もあり、賃貸暮らしで実家に戻る予定の子などが該当します。

適用されると、330㎡までの部分について評価額が80%減額されるため、たとえば評価額3,000万円の土地なら600万円として計算でき、相続税を大幅に圧縮できます。

ただし、相続税の申告期限まで保有・居住を続けるなどの細かい要件があり、判断を誤ると適用を受けられません。使える可能性があるなら、申告前に必ず税理士へ確認してください。

空き家の3,000万円特別控除で売却時の税負担を軽減できる

相続した実家が空き家で、それを売却する場合には、売却で得た利益から最大3,000万円を控除できる特例があります。

これが使えると、売却益にかかる譲渡所得税がゼロになるケースも多く、空き家を手放したい人にとって非常に有利な制度です。

対象となるのは、主に1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた旧耐震基準の戸建てで、相続開始直前まで亡くなった方が一人暮らしをしていたなどの要件を満たす空き家です。

売却にあたっては、耐震リフォームをして売るか、建物を解体して更地で売るかのいずれかが原則として必要です。

さらに、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することという期限があり、これを過ぎると使えません。

売れずに放置していると期限切れで数百万円の節税機会を失うことになるため、空き家を売る方針なら、この期限から逆算して早めに動くことが肝心です。

取得費加算の特例を使うと譲渡所得税を抑えられる

取得費加算の特例は、相続税を納めた人が、相続した実家を売却する際に使える制度です。

支払った相続税の一部を「取得費」に加算でき、その分だけ売却益が圧縮されて譲渡所得税が軽くなるので、相続税を払ったうえで実家を売る人は、これを使えると二重の負担を和らげられます。

譲渡所得税は「売却価格－取得費－譲渡費用」で計算した利益に対してかかります。この取得費に、実家にかかった相続税額を上乗せできるのが本特例です。

利益が小さくなるほど税額も減るため、相続税を多く納めた人ほど効果が大きくなります。

適用には、相続税の申告期限の翌日から3年以内（相続開始から約3年10か月以内）に売却することという期限があります。

空き家の3,000万円特別控除とは、どちらか有利な方を選ぶ形になることが多いため、両方の要件に当てはまりそうな場合は、どちらを使うと手残りが多いかを税理士に試算してもらうのが確実です。

配偶者の税額軽減で相続税が非課税になる場合がある

配偶者の税額軽減は、亡くなった方の配偶者が相続する財産について、税負担を大きく軽くする制度です。

配偶者が取得した遺産のうち、「1億6,000万円」または「配偶者の法定相続分相当額」のいずれか多い金額までは相続税がかかりません。

そのため、配偶者が実家を相続するなら、相続税が非課税になるケースが多くあります。

たとえば配偶者が実家を含めて1億6,000万円までの財産を相続するなら、その分の相続税はかかりません。

実家の名義を誰にするか決める際、配偶者が相続すればこの軽減を最大限活用できる、という視点は重要です。

ただし、注意点もあります。

配偶者がいったん多くの財産を相続して税負担を抑えても、その後その配偶者が亡くなる「二次相続」では子供が相続税を負担することになり、トータルでは不利になる場合があります。

目先の一次相続だけで決めず、二次相続まで見据えて誰がどの財産を相続するかを考えることが大切です。

参考ページ：配偶者の税額の軽減｜国税庁

実家を相続したときに覚えておくべき注意点を解説

実家の相続では、知らずに放置したり判断を先送りしたりすると、過料や余計な出費につながる落とし穴がいくつかあります。

ここまで解説してきた判断・手続き・税金を踏まえたうえで、特に見落としやすい5つの注意点を確認しておきましょう。

いずれも「早めに動けば防げたのに」というものばかりですが、後から取り返しがつきにくいものもあるため、当てはまる項目がないか、自分の状況と照らし合わせながら読んでください。

相続登記を後回しにすると過料の対象になる可能性がある

先述の通り相続登記は2024年4月から義務化されており、放置すると過料の対象になるため、必ず期限内に済ませる必要があります。

以前は名義変更をしなくても罰則がなく放置されがちでしたが、現在は事情が変わっています。

期限と過料の額は手続きの項で触れたとおりですが、ここで強調したいのは登記を放置することの実害です。

名義が亡くなった方のままでは実家を売ることも担保に入れることもできず、いざ売却したいときにすぐ動けません。

さらに、相続人の誰かが亡くなれば関係者が増え、必要な戸籍集めも年々大変になります。

つまり、相続した実家の登記を放置すると、過料のリスクだけでなく「売りたいときに売れない」「手続きが年々重くなる」という二重の不利益を招きます。

まだ登記していないなら、後回しにせず早めに法務局へ申請するか司法書士に依頼しましょう。

2024年4月より前に相続した未登記の不動産も義務化の対象になっているため、心当たりがあれば早めに確認してください。

空き家を放置すると維持費や管理責任の負担が大きくなる

誰も住まない実家を空き家のまま放置すると、税金や維持費だけでなく「管理責任」まで発生する点に注意が必要です。

状況別の項では費用面を中心に説明しましたが、ここで押さえたいのは、近隣に損害を与えた場合の責任リスクです。

放置で老朽化が進むと、屋根や外壁の落下、ブロック塀の倒壊、庭木の越境などで近隣に損害を与え、所有者が損害賠償責任を問われることがあります。

空き家は所有しているだけで、こうした管理上の責任がついて回るのです。

これを避けるには、活用も居住も予定がないなら早めに手放すのが現実的ですが、遠方ですぐ動けないこともあります。

その場合は、当面は空き家管理サービスを利用してリスクを抑えつつ、並行して売却の見込みを不動産会社に確認しておくと、放置による劣化と賠償リスクの両方を抑えられます。

相続人同士の話し合いを先延ばしにするとトラブルになりやすい

実家を誰がどう相続するかの話し合いは、後回しにするほどまとまりにくくなるため、早めに着手するのが鉄則です。時間が経つほど関係者が増えたり、感情的なこじれが深まったりするからです。

遺産分割協議には法律上の明確な期限はありませんが、放置すると二つの深刻な問題が生じます。

一つは、相続人の誰かが亡くなると、その配偶者や子へと持分が分かれ、話し合うべき相手が雪だるま式に増えて合意が難しくなること。

もう一つは、相続税の申告期限までに分け方が決まらないと、小規模宅地等の特例などの節税制度を適用できないまま申告することになり、税負担が重くなる場合があることです。

実家のように分けにくい財産があるほど、早く話し合いを始めることが大切です。

当事者だけで感情的にこじれそうなら、早い段階で弁護士や司法書士など第三者を入れて整理すると、こじれる前にまとまりやすくなります。

税金や維持費を把握せずに保有し続けると後悔する可能性がある

実家を保有するか手放すかは、かかる税金と維持費を具体的な金額で把握してから決めることが重要です。

コストを曖昧なまま「とりあえず持っておく」と判断すると、毎年の出費がじわじわ効いてきます。

ここまで個別に触れてきた保有コストを、一度すべて足し上げて「年いくらか」を出すのがこの段階のポイントです。

固定資産税・都市計画税、火災保険料、定期的な修繕費、遠方なら帰省や管理にかかる費用を合計し、自分や家族がその金額を何年も払い続けられるか、払うだけの価値があるかを考えます。

住む・貸す予定がないのに保有だけ続けると、使わない実家のために毎年数十万円が出ていくことも珍しくありません。

コストを数字にしてみて負担が重い、回収の見込みもないと分かったら、その時点が売却を検討すべきタイミングです。

感覚ではなく金額で判断することで、「持ち続けて損をした」という後悔を避けられます。

まとめ｜実家を相続したら早めに方向性を決めよう

実家を相続したら、手続きより先に「保有するか、手放すか」の方向性を決めることが何より大切です。

住む・貸す・活用する・売る・相続放棄するの5つを、住む人がいるか、貸して手残りが出るか、いくらで売れるか、負債が上回らないかといった軸で比較し、自分に合う方向性を見極めましょう。

方向性が定まれば、相続人と財産の確認、遺産分割協議、相続登記といった手続きや、相続税・各種特例の知識も、必要な範囲で迷わず進められます。

特に2024年4月から相続登記が義務化され、空き家の放置にもリスクが伴う今、判断の先送りは過料や維持費の累積に直結します。

空き家・共有名義・再建築不可・老朽化・借地権・底地など、一般市場で売りにくい実家ほど、放置するほど負担が増えていきます。

こうした物件は、仲介で売れ残るより、専門業者の買取で確実に手放した方がトータルの負担を抑えられることが少なくありません。

自分や家族が住む、賃貸で活用できるといった見込みがあるなら、無理に売る必要はありません。大切なのは、自分の実家がどの方向に向いているかを早めに見極め、コストが累積する前に動くことです。