古い家はリフォームしてから売却するべき？不要な理由と例外・費用の目安

古くなった家を売却しようとして、「きれいにリフォームしてから売ったほうが高く売れるのでは？」と考えていませんか。

一方で、数百万円の費用をかけて回収できるのか、そもそもボロいまま売れるのか、という不安もあるはずです。

結論からお伝えすると、売却を目的とした大規模なリフォームは原則として不要です。

かけた費用をそのまま売却価格に上乗せするのは難しく、直すより先に「今の状態のままでいくらになるか」を知るほうが、損のない売却につながります。

【結論】リフォームしてから売却は原則しなくて良い

売却のためのリフォームは、原則として必要ありません。

かけた費用を売却価格に上乗せして回収するのが難しく、公的な調査でも売却目的でリフォームする人はほとんどいないからです。

まずは直すより、現状のままで自分の家がいくらになるかを知るのが先決です。

売却目的のリフォームはほとんど行われていない

国土交通省の令和7年度の調査では、リフォームの動機として「売却するため」と答えた世帯は、0.2％でした。

最も多い動機は「住宅がいたんだり汚れたりしていた」（39.7％）で、「家を長持ちさせるため」（22.3％）が続きます。

動機の大半は、自分たちが住み続けるためのものです。

この調査は、リフォームした家に住んでいる世帯が対象のため、直してすぐ売却した人は数字に表れにくい点には注意が必要です。

それでも、売却のためにお金をかけて直すという選択が一般的ではないことは読み取れます。

出典：国土交通省「令和7年度住宅市場動向調査」

かけた費用は売却価格にそのまま上乗せできない

リフォームの最大の誤解は、「100万円かければ100万円高く売れる」という発想です。

実際には、かけた費用がそのまま売却価格に反映される仕組みは、いまの中古住宅の流通市場には整っていません。

買主や金融機関が物件を評価するとき、重視されるのは立地・築年数・土地の広さ・建物の構造です。

内装をきれいにしても、これらの基礎的な評価が大きく変わるわけではありません。

たとえば周辺の相場が1,500万円の家に200万円かけても、1,700万円で売れるとは限りません。

そのため、工事代を上乗せした価格を付けても、周辺の似た物件と比べて割高になり、かえって売れ残る原因になります。

買主の多くは自分好みにリフォームしたいと考える

中古の家を探す買主には、「古くてもいいので安く買って、自分の好みに合わせて直したい」という層が一定数います。

この人たちにとって、売主がすでに仕上げてしまった内装は、必ずしも魅力になりません。

たとえば売主が白い壁紙とシンプルな床に張り替えても、買主が「本当は木目調にしたかった」と思えば、その内装は価値になるどころか「やり直しのコスト」として受け取られます。

買主は、売主の好みではなく、自分の暮らしに合うかどうかで判断します。

だからこそ、売主の好みで先に手を入れるのはリスクになるのです。

同じ200万円なら、工事に使うより、値引きの余地として残しておくほうが買主には選びやすくなります。

買主はその200万円を、自分の好きな内装や設備に回せるからです。

まず直すより現状のままの査定額を知るのが先

リフォームすべきか迷ったときに最初にやるべきなのは、工事の見積もりではなく、「現状のままだといくらで売却できるか」を確認することです。

現状の査定額が分かってはじめて、工事費用をかける価値があるかどうかを判断できます。

現状の価値が分からないまま数百万円の工事を発注すると、いくら高く売れれば元が取れるのかを判断できません。

築古の家や訳あり物件を多く扱う買取会社なら、現状のままでいくらになるかを具体的に示してくれます。

リフォームしてから売却するメリットは？

リフォームしてから売却することに、メリットがないわけではありません。

ただし、この3つはどれも「売れやすさ」に関わるもので、かけた費用が売却価格に乗るかどうかとは別の話です。

第一印象や値引きの材料は、ハウスクリーニングや部分補修でも改善できます。

数百万円をかけてまで得たいメリットなのかを、次のデメリットと比べて判断してください。

リフォームしてから売却するデメリットは？

リフォームしてから売却する最大のデメリットは、数百万円の費用を売却価格で回収できないことが多い点です。

さらに、工事期間は売却活動が止まり、仕上げた内装が買主の好みと合わず敬遠されることもあります。

買取再販を手がけるプロでさえ、かけた費用をそのまま価格に乗せられるわけではありません。

数百万円のリフォーム費用を回収できないことが多い

水回り設備の一式交換で150万～250万円、間取り変更を伴うフルリフォームになると500万～1,000万円規模になることも珍しくありません。

本記事を監修するアルバリンクは、古い家を買い取ってリフォームし、再販する事業を手がけています。

その実務上でも、戸建てを直すには数百万円規模の費用がかかるのが一般的で、しかも「かけた費用がそのまま再販価格に上乗せできる」とは考えていません。

仕入れ値を抑え、必要最小限の工事に絞ることで、ようやく事業として成り立つのが実態です。

買取再販を本業とするプロでも回収は簡単ではありません。

まして個人の売主が、業者に通常価格で発注した工事費用を売却価格で取り戻すのは、さらに難しいと考えておくべきです。

工事期間は数週間から数か月売却活動が止まる

工事には時間がかかります。

部分的な工事でも数週間、フルリフォームなら1～3か月ほど要することもあり、その間は原則として売り出しができません。

工事で売り出しが遅れるあいだも、固定資産税や家の管理の手間はかかり続けます。

住み替えの場合は、新居の資金計画にも響きます。

工事で数か月を使ううちに、売り時を逃したり、維持費が積み上がったりするリスクがあります。

早く手放したいなら、工事をせず最短数日～数週間で引き渡せる買取という選択肢もあります。

買主の好みと合わず逆に敬遠されることがある

よかれと思って直した内装が、買主にとってはマイナスに働くことがあります。

デザインや設備の好みは人それぞれで、売主の選んだ内装が買主の希望と食い違えば、「この分、安くしてほしい」と値引き交渉の材料にされることさえあります。

とくに、個性的な色使いやグレードの高い設備を入れた場合は注意が必要です。

費用をかけたぶんだけ価格を上げたくても、買主がその価値を認めなければ、結局は値引きに応じることになります。

価格を上乗せするとポータル検索の表示から外れる

多くの買主は、スーモなどの不動産ポータルサイトで「3,000万円以下」のように価格帯を区切って物件を探します。

工事費用を上乗せして価格を上げると、本来表示されるはずだった価格帯の検索結果から外れてしまい、買主の目に触れる機会そのものが減ります。

たとえば2,980万円で出せる家を、200万円上乗せして3,180万円にすると、「3,000万円以下」で探している人の画面には表示されません。

せっかくお金をかけてきれいにしても、検索でヒットしなければ内見にもつながりません。

価格を上げることが、かえって買主との接点を狭めてしまうのです。

売却前のリフォームが有効なケースは？

売却前のリフォームが有効なのは、買主が「このままでは住めない」と感じる傷みがある場合に限られます。

具体的には、水回り設備の故障や、強いにおい・カビといった嫌悪要因です。

これらも多くは数万円～十数万円の部分補修やハウスクリーニングで対応でき、大規模な工事までは必要ないのが一般的です。

「直す＝フルリフォーム」ではありません。

直すのは、買主が敬遠する原因になっている箇所だけで足ります。

水回り設備が壊れて使えないときは最低限直す

キッチンやトイレ、給湯器などが故障して使えない状態だと、買主は「引き渡し後すぐに自分で直さなければならない」と受け取り、敬遠しがちです。

使えないほど壊れている設備は、最低限の修理をしておく価値があります。

ただし、ここで必要なのは「使える状態に戻す」ことであって、「新品のシステムキッチンに入れ替える」ことではありません。

まだ使える設備をわざわざ最新型に替えても、費用に見合う価格上昇は見込みにくいのが実情です。

あくまで故障の解消にとどめるのが、費用対効果の高い直し方です。

強いにおい・カビなど嫌悪要因は除去する

内見で玄関を開けた買主が、見た目より先に気づくのが「におい」です。

ペットやタバコの強いにおい、湿気によるカビなどは、物件の印象を大きく下げ、「この家はやめておこう」という判断につながりやすくなります。

こうした嫌悪要因は、ハウスクリーニングや消臭・防カビ施工で解消できることが多く、費用も比較的抑えられます。

数万円～十数万円の対応で第一印象が大きく変わるなら、優先度の高い投資といえます。

大がかりな工事よりも先に、まず「不快感をなくす」ことを考えましょう。

壁の穴・床の破損など局所は部分補修で足りる

壁に空いた穴や、一部だけ傷んだ床など、傷みが局所にとどまっている場合は、その箇所だけを部分補修すれば十分で、家全体を直す必要はありません。

買主が気にするのは「目立つ欠損があるかどうか」であって、「全体が新品同様か」ではありません。

明らかなダメージだけをピンポイントで補修し、あとは現状のまま引き渡すほうが、費用を抑えつつ印象を保てます。

どこまで直すかは、「買主がマイナスに感じる箇所か」を基準に絞り込むのがコツです。

大半はハウスクリーニングで印象を整えれば十分

ここまでのケースに共通するのは、「大がかりな工事ではなく、最小限の対応で足りる」という点です。

実際、売却前にできる効果的な準備の多くは、ハウスクリーニングで清潔感を出すことに尽きます。

水回りの汚れを落とし、床や窓をきれいにし、においを取るだけで、内見時の印象は大きく変わります。

戸建てのハウスクリーニングは10万～20万円程度が目安で、数百万円のリフォームと比べれば費用は桁違いに小さく済みます。

「直す」より「整える」を基本に考えるとよいでしょう。

売却前にリフォームする場合の費用の目安は？

売却前にリフォームする場合の費用は、水回り一式の入替で150万～250万円、フルリフォームで500万～1,000万円規模が目安です。

一方、ハウスクリーニングは戸建てで10万～20万円と、費用の桁が大きく異なります。

また、かけた工事費用は、売却時の税金計算で差し引けるとは限らない点にも注意が必要です。

なお、下記の金額は登記時の看守者であるアルバリンクによる相場観であり、物件の状態・地域・業者によって大きく変動します。

水回り一式の入替は150万～250万円が目安

キッチン・浴室・トイレ・洗面台をまとめて入れ替える「水回り一式」の工事は、150万～250万円程度が一般的な目安です。

設備のグレードやサイズによって金額は上下します。

水回りは買主の関心が高い場所である一方、費用も大きくかかります。

前述のとおり、まだ使える設備を入れ替えても、その費用を売却価格で回収するのは難しいのが実情です。

「古いから一応直しておく」ではなく、「壊れていて使えないから直す」という必要性を基準に判断しましょう。

フルリフォームは500万～1,000万円規模になる

間取り変更や内装・設備の全面的な刷新を行うフルリフォームは、戸建ての広さにもよりますが500万～1,000万円規模に達します。

スケルトン（構造だけ残して全面改修）まで行えば、さらに費用はふくらみます。

2025年4月からは、木造戸建ての大規模なリフォームに建築確認の手続きが必要になりました。

手続きが増えたぶん、大がかりな工事ほど期間と費用がかさみやすくなっています。

これだけの費用をかけても、売却価格が同じだけ上がる保証はありません。

売主個人がこの規模の費用を売却価格で回収するのは、極めて難しいのが現実です。

フルリフォームは「自分が住み続けるため」の選択肢であって、「売るため」の選択肢としては基本的に割に合いません。

出典：国土交通省「令和4年改正建築基準法について」

ハウスクリーニングは戸建て10万～20万円で済む

費用対効果という観点で最も優れているのが、ハウスクリーニングです。

戸建てで10万～20万円程度、マンションの一室なら5万～10万円程度が目安で、直す工事と比べて圧倒的に安く、効果もすぐに表れます。

下表のとおり、同じ「売却前の準備」でも、選ぶ手段によって費用は数十倍の差があります。

準備の内容	費用の目安	売却価格への反映
ハウスクリーニング	10万～20万円（戸建て）	第一印象が改善し内見・成約につながりやすい
局所の部分補修	数万～数十万円	目立つ欠損の解消で値引き材料を減らせる
水回り一式の入替	150万～250万円	費用ほどは価格に反映されにくい
フルリフォーム	500万～1,000万円規模	回収は難しく割高感で売れ残るリスク

リフォーム費用は売却時の取得費にできるとは限らない

リフォーム費用は、売却したときの税金の計算にも関わります。

家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その計算では「取得費」を差し引けます。

取得費とは、売却した不動産の購入代金や購入時の諸費用など、譲渡所得の計算で差し引ける費用のことです。

リフォーム費用のうち、資産価値を高める「資本的支出（改良費）」に当たる部分は、減価償却後の残額を取得費に含められる場合があります。

一方、傷みを直すだけの「修繕費」は取得費に含められません。

修繕費は、売るために直接かかった「譲渡費用」にも当たりません。

たとえば200万円かけても、その全額を取得費に加えて売却益を圧縮できるとは限らず、「直して売れば必ず税金が安くなる」とは言えないのです。

該当するかは個別の事情で変わるため、具体的な取り扱いは税務署や税理士にご確認ください。

出典：国税庁「No.3252 取得費となるもの」
出典：国税庁「No.3255 譲渡費用となるもの」

リフォームしてから売却かそのまま売却か見極める判断軸は？

直すか現状のまま売却するかは、「建物の傷み」「エリアの中古実需」「リフォーム費用が価格の上昇分を超えないか」の3つの軸で判断します。

工事費用が、見込める価格の上昇分を超えるなら、直さず現状で売却するほうが合理的です。

とくに築古の家や、再建築不可（いまの法律では建て替えができない土地にある物件）・事故物件などの訳あり物件では、直さず手放すのが現実的な選択になります。

自分の家がどちらに当てはまるかを、次の3軸で自己診断してみてください。

判断の軸	確認すること	直さないほうがよい場合
建物の傷み	傷みが表面だけか、雨漏り・シロアリ被害・基礎の劣化など構造に及ぶか	構造に及ぶ（現状のまま売却するか買取へ）
エリアの中古実需	中古住宅を買いたい人がいるエリアか	地方や郊外で需要が少ない
費用と価格の上昇分	現状の査定額と直した後の見込み額の差が、工事費用を上回るか	工事費用のほうが大きい

建物の傷みが構造に及ぶかで直す範囲が決まる

まず見るべきは、傷みが「表面」か「構造」かです。

壁紙の汚れや設備の古さといった表面的な傷みなら、ハウスクリーニングや部分補修で足ります。

一方、雨漏り・シロアリ被害・基礎の劣化など構造に及ぶ傷みは、直すとなれば費用が一気にふくらみます。

構造にまで傷みが及んでいる家は、中途半端に直しても買主の不安を消しきれず、費用の回収も難しくなります。

こうした家は、現状のまま売却するか、建物の問題ごと引き受けてくれる買取を検討するほうが現実的です。

エリアに中古実需があるかで回収の可否が変わる

次の軸は、その家が建つエリアに「中古住宅を買いたい人」がどれだけいるかです。

駅に近く人気のあるエリアなら、多少の費用をかけても買い手が見つかりやすく、直した分が報われる可能性もあります。

しかし、地方や郊外で中古住宅の需要がそもそも少ないエリアでは、いくら内装をきれいにしても買い手が現れないことがあります。

需要のない場所では、直す費用は「上乗せできない持ち出し」になるだけです。

直すかどうかは、建物の状態だけでなく、エリアの需要とセットで考える必要があります。

近所の中古住宅が売り出しからどのくらいで売れているかは、不動産会社に聞けば教えてもらえます。

リフォーム費用が価格の上昇分を超えるなら直さない

最も重要な軸が、「リフォーム費用＜それによる価格の上昇分」が成り立つかどうかです。

これが成り立たないなら、直す意味はありません。

判断に迷ったら、現状のままの査定額と、直した後に見込める売却額の両方を確認し、その差額が工事費用を上回るかを比べます。

多くのケースでは、工事費用のほうが価格上昇分を上回り、直すほど損になります。

物件の出口は「中古住宅として実需に売る」「解体して土地として売る」「収益物件として見る」の3方向で検討されるので、直す費用が回収できないと判断すれば直さずに仕入れます。

プロが直さない物件は、個人が直しても回収できないと考えてよいでしょう。

築古・再建築不可・訳あり物件は直さず手放すのが現実的

築年数が古い家、再建築不可の物件、事故物件などの訳あり物件は、直した費用を回収できる見込みがとくに低い類型です。

再建築不可の物件は住宅ローンが使いにくく、買主が限られるためです。

こうした物件は、どれだけきれいに直しても、根本的な事情（建て替え不可・心理的な抵抗など）が解消されるわけではありません。

むしろ、直さずに現状のまま、こうした訳あり物件に強い買取会社へ手放すほうが、費用も手間もかけずに済みます。

【状況別】直すか現状のまま売却するかの目安

3つの軸を家の状況に当てはめると、次のようになります。

家の状況	目安	理由
築浅で、人気のあるエリアにある	ハウスクリーニングのみ	建物の状態がよく、直さなくても買い手がつきやすい
築年数が経ち、設備は古いが使える	ハウスクリーニングと、目立つ箇所の部分補修	設備を入れ替えても、費用ほど価格に反映されにくい
設備が壊れている、強いにおいやカビがある	その箇所だけ直す	「このままでは住めない」と感じる原因を取り除く
雨漏り・シロアリ被害など、傷みが構造に及ぶ	直さず現状渡し、または買取	直す費用が大きく、回収が難しい
築古で需要の少ないエリア、再建築不可、事故物件	直さず買取を検討	直しても根本的な事情は変わらない

あくまで目安なので、実際には現状のままの査定額を確かめてから決めてください。

古い家をリフォームせずに損なく手放す方法は？

リフォームせずに手放す方法は、「ハウスクリーニング＋売り出し」「現状渡し」「買取」の3つがあります。

とくに空き家や訳あり物件に強い買取会社なら、残置物を片付けず、契約不適合責任（引き渡した物件が契約と異なっていた場合に売主が負う責任）を免責にして現状のまま引き渡すこともできます。

費用をかけずに手放したい人に向いた方法です。

ハウスクリーニングで低コストに第一印象を整える

まず検討したいのが、リフォームではなくハウスクリーニングです。

前述のとおり戸建てで10万～20万円程度と費用が抑えられ、水回りの汚れやにおいを落とすだけでも内見時の印象は大きく変わります。

「直す」のではなく「整える」だけなら、工事期間も短く、売却活動を止めずに済みます。

費用対効果を重視するなら、数百万円の工事より、まずハウスクリーニングで清潔感を出すのが合理的です。

お金をかけずに内見の印象を上げる方法もある

ハウスクリーニングを頼む前に、自分でできることもあります。

買主が内見で見ているのは、設備の新しさより、手入れされてきた家かどうかです。

空き家で通えない場合は、換気や簡単な清掃を頼めるか、不動産会社に相談してみてください。

現状渡しなら修繕せず今の状態で引き渡せる

現状渡し（現状有姿）とは、売主が修繕やリフォームをせず、今ある状態のまま買主に引き渡す売買方法のことです。

買主も、直っていないことを承知したうえで購入するため、売主は費用をかけずに売却できます。

築古の家や訳あり物件を探している買主には、「安く買って自分で直したい」という人が一定数おり、こうした買主にとっては現状渡しのほうが都合がよいこともあります。

出典：民法第572条（e-Gov法令検索）

ホームインスペクションで状態を客観的に示す

ホームインスペクションとは、建築士などの専門家が住宅の劣化状況や欠陥の有無を調べる建物検査のことです。

現状のまま売却する場合でも、この検査結果を買主に示すことで、「古いけれど、どこがどう傷んでいるかは明確だ」という安心感を与えられます。

買主の不安は「見えない不具合があるのでは」という点に集中します。

インスペクションで状態を可視化しておけば、価格交渉が長引いたり、引き渡し後にトラブルになったりするリスクを抑えられます。

直さずに売却するからこそ、分かっている傷みは隠さず伝えておくことが、引き渡し後のトラブルを防ぎます。

空き家に強い買取会社なら現状のまま手放せる

最も手間がかからないのが、空き家や訳あり物件に強い買取会社へ売却する方法です。

買取では、買取会社が直接買主になるため、買主を探す時間が不要で、現状のまま短期間で手放せます。

さらに、こうした買取会社には、個人向けの売却にはないメリットがあります。

残置物（家財道具など）を片付けないまま引き渡せたり、引き渡し後の不具合について売主が責任を負わない「契約不適合責任の免責」に対応できたりするケースが多いのです。

これを免責にできれば、売却した後に賠償を求められる心配を抑えられます。

登記や測量にかかる費用を買取会社が負担するケースもあります。

その分、買取価格は仲介で売れる価格より低くなるのが一般的です。

売り方	売主の費用負担	売却までの期間	向いているケース
リフォームして仲介で売却する	数百万円規模	工事＋売却活動で長期化	人気エリアで需要が高く回収が見込める物件
ハウスクリーニング＋仲介	10万～20万円程度	通常の売却活動期間	建物が比較的きれいで実需の見込める物件
現状渡しで仲介に出す	ほぼなし	通常の売却活動期間	自分で直したい買主が見込めるエリアの物件
買取	ほぼなし（残置物も可）	最短数日～数週間	築古・再建築不可・訳あり・早く確実に手放したい物件

片付けや修繕にお金をかける前に、現状のままの買取額を聞いておくと、比べる材料になります。

リフォームしてから売却についてよくある質問まとめ

リフォームしてから売却すると高く売れますか？

高く売れる保証はありません。

印象が良くなって早期成約につながる可能性はありますが、かけた費用を売却価格で回収できないことのほうが多いためです。

まずは現状のままの査定額を確認し、工事費用をかける価値があるかを見極めることをおすすめします。

売却前にリフォームした費用は確定申告で経費にできますか？

リフォーム費用のうち、資産価値を高める「資本的支出（改良費）」に当たる部分は売却時の取得費に含められる場合がありますが、傷みを直すだけの「修繕費」相当は含められません。

そのため「直して売れば必ず税金面で得をする」とは言えません。

該当するかは個別の事情で変わるため、税務署や税理士にご確認ください。

築40年の古い家でもリフォームしないで売れますか？

現状のままでも売却できる可能性はあります。

築古の家には「自分で直す前提」で安く買いたい買主や、再生を前提に買い取る買取会社が一定数いるためです。

ただし需要の少ない地方や郊外では、直しても直さなくても買い手が見つかりにくいことがあり、その場合は空き家や訳あり物件に強い買取会社へ手放す方法が現実的です。

現状渡しだと売った後に責任を問われませんか？

買取では契約不適合責任を免責にできるケースが多く、引き渡し後の修繕や損害賠償の心配を抑えられます。

一方、個人間の仲介では免責にできない場合があり、引き渡し後に見つかった不具合の責任を問われることがあります。

契約内容を事前に確認することが大切です。

水回りだけリフォームするのは効果がありますか？

設備が壊れて使えない場合の最低限の修理は有効です。

しかし、まだ使える設備をわざわざ新品に替えても、費用に見合う価格上昇は見込みにくいのが実情です。

清潔感を出すなら、水回りの入替よりハウスクリーニングのほうが費用対効果は高い傾向があります。

売却前に壁紙だけ張り替えるのは有効ですか？

破れやタバコのヤニ汚れが目立つ部屋に限れば、部分補修として有効な場合があります。

全室を張り替える必要はありません。

汚れが軽ければ、ハウスクリーニングで足りることもあります。

不動産会社にリフォームを勧められたら、どうすればよいですか？

現状のままの査定額と、リフォームした場合の見込み額を、根拠とあわせて聞いてください。

その差が工事費用を上回らないなら、直さずに売り出すほうが合理的です。

判断に迷うときは、現状のまま買い取る会社の査定額も比べる材料になります。

まとめ｜リフォームより先に現状の価値を知ることが重要

リフォームしてから売却するのは、原則として不要です。

かけた費用は売却価格に上乗せしづらく、工事期間のロスや買主の好みとのズレといったデメリットも伴います。

公的な調査でも、売却目的でリフォームする人はほとんどいません。

直したほうがよいのは、水回りの故障や強いにおい・カビなど、買主が「このままでは住めない」と感じる傷みがある場合に限られ、その多くはハウスクリーニングや部分補修で対応できます。

直すか現状で売却するかは、「建物の傷み」「エリアの中古実需」「費用が価格の上昇分を超えないか」の3軸で判断しましょう。

とくに築古・再建築不可・訳あり物件は、直さず現状のまま手放すのが現実的です。

現状渡しや買取を使えば、残置物の片付けや修繕の負担をかけずに手放せるケースもあります。

まずやるべきは工事の発注ではなく、現状のままで自分の家がいくらになるかを知ることです。

その金額が、直すかどうかを決める基準になります。