連棟式建物は売却できる？売れにくい理由と5つの手放し方を解説

相続した長屋やテラスハウスを売りたいのに、不動産会社から「これは売りにくい」「隣の家と切り離しの話がまとまらないと難しい」と言われ、動けずにいる方は少なくありません。

使っていない建物でも、持っているだけで固定資産税や管理の負担は毎年かかり続けます。

連棟式建物は、隣家とつながったままでも売却できます。

ただし、どの部分を自分が所有しているか、建て替えができるか、買主が住宅ローンを利用できるかによって、選べる売却方法は変わります。

自分の所有する住戸を売ることと、隣家に影響する切り離し工事を行うことは別の話です。

権利関係を確認できれば、工事や隣家との交渉を先に進めず、現状のまま買い取れる業者へ相談する方法があります。

切り離しの費用だけでなく、売却後に手元に残る金額まで考えて、ご自身に合う方法を選びましょう。

連棟式建物とは複数の住戸が壁などでつながる建物のこと

連棟式建物とは、2戸以上の住戸が壁などを接して連なっている建物を指す呼び方です。

長屋やテラスハウス、タウンハウスなどが含まれます。

ただし、外観や呼び名だけでは、土地と建物の権利関係までは分かりません。

連棟式建物を手放すときは、住戸をそれぞれ所有しているのか、建物全体を共有しているのかを確認することが大切です。

壁などでつながっていても所有の仕方は物件ごとに異なる

独立した戸建てとの違いは、隣の住戸と壁・屋根・基礎などがつながり、自分の住戸への工事が隣家に影響することがある点です。

見えている壁の向こう側だけでなく、構造や設備をどこまで共用しているかも確認が必要になります。

登記上は住戸ごとの区分所有になっている場合もあれば、一棟の建物を複数人で共有している場合もあります。

土地が自分名義ではなく、借地になっていることもあります。

「自分が住んでいた一戸」と「自分が売却できる権利」が同じとは限りません。

建物全体の共有持分を持っている場合は、持分の売却と、住戸そのものの単独売却を分けて考える必要があります。

登記と実際の利用状況が合っているかを、司法書士や不動産会社に確認してもらいましょう。

テラスハウスとタウンハウスは土地の持ち方も確認する

一般に、住戸ごとに土地を所有する形式をテラスハウス、敷地を住戸の所有者で共有する形式をタウンハウスと呼ぶことがあります。

いずれも、建物が連なっている住宅として使われる名称です。

ただし、名称と権利関係が必ず一致するわけではありません。

「テラスハウスだから土地も単独所有」と決めず、土地・建物の登記と管理規約を確認しましょう。

区分所有の場合、自分の専有部分とそれに対応する敷地利用権などを一緒に売却するのが基本です。

敷地を共有しているというだけで、自分の住戸の売却に他の所有者全員の同意が必要になるわけではありません。

呼び方	一般的な使われ方	売却時の確認点
テラスハウス	住戸が連なり、土地を住戸ごとに持つ形式など	土地が単独所有か、共有・借地か
タウンハウス	住戸を区分所有し、敷地を共有する形式など	専有部分・共用部分・敷地権と管理規約
長屋	共用廊下等を通らず、各住戸から外へ出られる住宅	区分所有か一棟の共有か、建築時の敷地

出典：e-Gov法令検索「借地借家法」第19条

長屋は各住戸から直接外へ出られる住宅の形式

長屋は、複数の住戸があり、共用の廊下や階段を使わず、各住戸から直接または専用の階段などで地上へ出られる住宅の形式です。

横につながるもののほか、住戸が上下に重なる形式もあります。

古い街並みに残る長屋を思い浮かべやすいものの、築年数で決まる名称ではなく、新しく建てられる長屋もあります。

相続した古い長屋の売却では、構造の傷みと、現在の条件で建て替えられるかを別々に確認しましょう。

築年数が古いだけで、再建築不可と決まるわけではありません。

出典：国土交通省「多数の狭小住戸からなる大規模重層長屋に関する検討会」

連棟式建物は土地を有効活用するため生まれた

連棟式建物は、限られた土地に複数の世帯を住まわせ、土地を効率よく使うために建てられてきました。

戸建てを1戸ずつ独立させるより、壁を共有して連続させたほうが、狭い敷地に多くの住戸を確保できるためです。

限られた敷地に建つ古い長屋では、一戸分の間口が狭い、奥の住戸へ通路を通って出入りするなど、単独での建て替えを難しくする条件を抱えることがあります。

連棟式建物では、住戸ごとの土地の広さだけでなく、建物全体の敷地と道路の関係を調べる必要があります。

都市部の古い住宅密集地に連棟式建物が多いのは、こうした背景があるためです。

連棟式建物の売却が難しいと言われる5つの理由

買主が気にするのは、購入後に希望する使い方ができるか、補修や建て替えにいくらかかるかです。

隣家との調整や融資の見通しが分からないと、購入を決めにくくなります。

連棟式建物の売却では、工事の調整・接道・住宅ローン・建物の状態・購入できる人の少なさが重なって、売却期間が長引くことがあります。

どの問題が当てはまるかを確認すると、売り出す相手や条件を絞りやすくなります。

建て替えや解体には所有形態に応じた合意が必要になる

隣の住戸と構造がつながる建物は、自分の判断だけで解体や建て替えを進められるとは限りません。

共用部分や他人の所有する壁に工事が及ぶ場合は、必要な合意や承諾を確認します。

一棟全体が共有なのか、住戸ごとの区分所有なのか、工事が共用部分にどう影響するかで、必要な手続きは異なります。

区分所有では法令や規約に基づく決議等が問題になり、すべての工事を「隣家全員の同意」で説明できるわけではありません。

隣家としても、壁が傷まないか、雨漏りや騒音が生じないか、不安を感じるのは自然なことです。

工事の範囲や補修方法、費用の負担が分からないままでは、話し合いは進みにくくなります。

所有者と連絡が取れない場合や、相続で名義が変わっている場合は、調整にも時間がかかります。

このような負担を見込む買主が、購入をためらうことがあります。

出典：e-Gov法令検索「民法」第251条/e-Gov法令検索「建物の区分所有等に関する法律」

切り離し後の敷地で接道義務を満たせないことがある

「隣と切り離せば普通の戸建てとして売却できるのでは」と考える方もいるでしょう。

しかし、建物を分けても、その敷地に新しい家を建てられるとは限りません。

都市計画区域・準都市計画区域では、原則として、敷地が建築基準法上の道路に2m以上接する必要があります。

道路幅員は原則4m以上ですが、4m未満でも同法上の道路として扱われる場合や、接道について認定・許可の例外があります。

一棟全体の敷地では接道を満たしていても、一戸分を独立した敷地として考えると、道路に接する長さが足りない場合があります。

元の建築確認でどの範囲を敷地としていたかも確認が必要です。

切り離し工事をしただけで、再建築できる土地に変わるわけではありません。

物件の接道や敷地設定を自治体の建築担当窓口・建築士に確認し、現状のまま売る場合と切り離す場合を比べましょう。

出典：e-Gov法令検索「建築基準法」第41条の2・42・43条

担保評価や建物の状態によって住宅ローンが通りにくい

建て替えの制約や再販の難しさがある物件では、金融機関の担保評価が低くなり、買主が希望する住宅ローンを組めない場合があります。

接道、耐震性、床面積、権利関係なども確認されます。

ただし、連棟式建物だから一律に住宅ローンが使えないわけではありません。

フラット35の中古住宅の技術基準でも、連続建て住宅が対象に含まれています。

物件が基準に合うかに加え、買主の返済能力などの審査もあります。

売却を依頼する不動産会社には、建物の資料を渡し、融資を利用する買主も見込めるのか確認しておきましょう。

出典：住宅金融支援機構「中古住宅の技術基準の概要」

築年数が古く現行の建築基準に適合しないことが多い

連棟式建物のなかでも、相談に持ち込まれる古い長屋では、現在の耐震基準や防火基準などが整う前に建てられたものもあります。

建築時には適法でも、その後の法改正によって現行基準に合わなくなった建物は「既存不適格」に当たる場合があります。

もともと違反して建てられた建物とは区別が必要です。

こうした物件は、購入後に耐震補強や大規模な改修が必要になる可能性があり、買い手にとってはリスクと追加費用の要因になります。

見た目を整えるだけでは、構造や設備の不安までは解消できません。

過去の補修・耐震改修の履歴や図面を示せれば、買主も必要な工事を検討しやすくなります。

出典：国土交通省「既存建築物の現況調査・既存不適格建築物の増築等について」

購入できる人や活用方法が限られ売却が長期化しやすい

融資が使いにくく、単独での建て替えも難しい物件では、現金を用意できる人や、対応する融資を利用できる人が主な買い手になります。

数百万円から1,000万円を超える金額を用意できても、その物件を選ぶ理由がなければ購入には至りません。

資金に余裕がある人が、あえて制約の多い連棟式建物を選ぶメリットはほとんどありません。

一方、賃貸需要があり、補修費を含めても採算が合うなら、投資家や再生を得意とする買取業者が購入を検討することがあります。

売却では「誰でも買える家」として待つより、その建物をどう使える人に届けるかを考えることが大切です。

一般の住宅購入者だけを想定して反応がない場合は、投資家向けの仲介や専門業者の買取も相談してみましょう。

連棟式建物の売却相場は一般的な戸建ての7割前後が目安

連棟式建物の価格は、同じ立地・面積・築年数の戸建ての7割前後が一つの目安です。

ただし、権利関係や建て替えの制限によって価格差が生じるため、戸建ての価格へ一定の割合を掛けるだけでは査定できません。

同条件の戸建てより2～3割ほど安い水準で検討されることもありますが、どの物件もその範囲で売却できるという意味ではありません。

需要と取引事例が少ないため相場は振れやすく、好立地なら差が小さく、地方や需要の低いエリアでは買い手がつかないこともあります。

売却相場は同条件の戸建ての7割前後が目安

連棟式建物は、建て替えの制約や住宅ローンの通りにくさから、同じ条件の戸建てより価格が下がるのが一般的です。

実務上は7割前後を目安に考えますが、条件によっては半値近くまで下がることもあります。

切り離しや補修に必要な金額、融資の使いやすさが評価に影響するためです。

ただし、これはあくまで「同じ立地・面積・築年数の戸建てと比べたとき」の相対的な目安です。

元の戸建て価格が地域によって大きく異なるため、「連棟式建物だから一律いくら」という金額は存在しません。

相場が当てにならないのは需要と取引事例が少ないから

そもそも「相場」という言葉は、似た物件の取引事例が積み重なり、買いたい人が一定数いてはじめて成り立ちます。

連棟式建物は取引の数自体が少なく、買い手も限られるため、参考にできる事例が乏しく相場が当てにならないのが実態です。

そのため、都市部で需要のあるエリアなら想定より高く売れることもあれば、地方や住宅需要の低いエリアでは、どれだけ価格を下げても買い手が現れないこともあります。

売却価格を見直すときは、値下げだけで問い合わせが増えるのか、接道や工事の条件を明らかにしなければ進まないのかを、不動産会社に確認しましょう。

売れやすい連棟式建物と売れにくい連棟式建物の差

同じ連棟式建物でも、売りやすさには差があります。

駅に近い、生活の便が良いといった立地の物件は、賃貸需要が見込めるため投資家からの引き合いがあり、比較的売りやすい傾向です。

反対に、地方で需要が薄く、再建築もできない物件は、売却の難度が高くなります。

立地・状態の条件	戸建て比の目安	売れやすさ
都市部・駅近で賃貸需要あり	7～9割程度	投資家需要があり比較的売れやすい
郊外・築古で再建築不可	5～7割程度	買い手が限られ長期化しやすい
地方・需要が低いエリア	相場がつきにくい	値下げしても売れないことがある

買取価格は仲介で売れる価格の5～7割が目安

すぐに現金化したい場合は、買取業者に直接売る方法があります。

買取価格は、仲介で売却できる想定価格の5～7割程度が一つの目安です。

業者が負担するリフォームや残置物の処分費、再販までの期間、利益などを見込んで価格が決まるためです。

価格が下がりやすい反面、買主探しを待たずに取引条件を決められます。

名義や権利関係などが整っていれば、早ければ数日から数週間で決済まで進むケースもあります。

連棟式建物を売却する5つの方法

連棟式建物を手放す方法は、隣家とまとめて売る、ほかの住戸を買い集める、隣家に買ってもらう、投資家向けにリフォームして売る、専門業者へ現状のまま売る、の5つです。

不動産会社が買主を探す「仲介」は、一括売却や投資家向けの販売などでも利用できます。

業者自身が買主になる「買取」とは、売却相手と進め方が違います。

方法	向いている状況	売却前の資金・準備	主な確認点
建物全体を一括売却	各所有者に売却意思がある	価格・配分・時期の調整	一体利用できる敷地か、全体の権利関係
他の住戸を買ってから売却	購入資金と時間に余裕がある	購入費・税金・登記費用等	売却見込み額が追加費用に見合うか
隣家に買ってもらう	隣家に利用目的と資金がある	価格・引き渡し条件の協議	取得後に何ができるか
改修して投資家へ売却	賃貸需要と工事採算が見込める	必要な合意・リフォーム費	家賃・修繕費・工事後の売却見込み
専門業者へ現状買取	工事や交渉の負担を抑えたい	資料提出・条件確認	買取可否、自己負担、免責と決済日

隣の住戸と一緒に建物全体をまとめて売却する

連棟式建物の各所有者が一緒に手放せるなら、建物全体をまとめて市場に出す方法があります。

一戸ずつでは難しい活用が可能になり、単独での売却より評価が上がることがあります。

買主が土地と建物を一体で活用できれば、住戸の切り離しや将来の調整を減らせるためです。

ただし、敷地全体の接道や権利関係に問題があれば、まとめても解決するとは限りません。

通常の任意の一括売却では、対象となる各所有者が、価格・代金の配分・引き渡し時期に合意する必要があります。

価格や時期の希望が一致しないと話がまとまらず、所有者が多いほど調整は難しくなります。

隣家と話し合える場合は、不動産会社に全体を売った場合の見込み額を確認し、各所有者の手残りと引っ越しの時期を相談すると進めやすくなります。

出典：法務省「区分所有法等の改正について」

他の住戸を買い取り単独所有にしてから売る

自分が他の住戸を買い取って、建物全体を単独で所有してから売る方法もあります。

土地・建物全体を一人で所有できれば、所有者間の調整を減らせます。

ただし、接道や建築基準、借地条件までなくなるわけではなく、建て替えや切り離しを自由にできるとは限りません。

ただし、他の住戸を買い取るためのまとまった資金が必要で、隣家が売ってくれるとは限りません。

買い集める費用には、購入代金のほか、仲介手数料・登記費用・税金などもかかります。

全体の売却見込み額からこれらの追加費用を差し引き、自分の住戸だけを売る場合より手残りが増えるかを確認しましょう。

隣家に自分の住戸を買い取ってもらう

自分の住戸を、隣家に買い取ってもらえないか打診する方法です。

隣家には、使える住戸を増やしたい、家族の住まいにしたい、将来まとめて建て替えたいといった購入理由が生まれることがあります。

2戸だけの建物なら、土地の権利も含めて全体を所有できる可能性がありますが、3戸以上あればほかの所有者は残ります。

隣家がその価値を理解していれば話が進みやすい一方、資金の都合や関心のなさから断られることも多いのが実情です。

まずは購入に関心があるかを聞き、前向きなら不動産会社を通じて価格や引き渡し条件を調整するとよいでしょう。

親しい間柄でも、引き渡す範囲、残置物、建物の不具合、費用の負担は契約書で確認することが大切です。

リフォームして投資家や賃貸向けに売る

古い連棟式建物をリフォームし、賃貸物件として使いたい投資家向けに売る方法です。

再建築ができなくても、賃貸で貸せるなら収益物件として買い手がつくためです。

入居者は家賃や立地、設備、住み心地などで物件を選びます。

ただし、室内をきれいにしただけで入居が決まるわけではなく、安全性や地域の賃貸需要を確かめる必要があります。

注意したいのは、リフォーム費用を必ず回収できるとは限らない点です。

フルリフォームでは数百万円単位の費用がかかることもあり、かけた費用以上に価格が上がらなければ持ち出しになります。

投資家には、自分の計画で改修したい人もいます。

買主を探す前にリフォームが必要かは、現状での査定と工事後の売却見込み額を比べてから決めましょう。

連棟式建物に強い買取業者へ現状のまま売る

隣家と交渉できない、切り離すと再建築不可になる、急いで手放したい――こうした場合に現実的なのが、連棟式建物に強い買取業者へ、現状のまま直接売る方法です。

専門業者が連棟式建物を連結したまま買い取れるのは、賃貸で活用する、投資家へ売却する、必要な補修をして再販するなど、その物件に合う使い道を検討できるためです。

一般の買い手が購入をためらう物件でも、活用に必要な工事や費用を見積もれる業者なら、価格を提示できることがあります。

ただし、地域や建物の状態によっては買取が難しい場合もあります。

自分の所有する権利を現状のまま売却できれば、切り離しの交渉やリフォームを売主が先に行わずに済みます。

残置物を引き継いでもらう条件や、契約不適合責任の免責を合意できるケースもあります。

売却方法で迷ったら、数だけを増やして一律に査定を依頼するより、連棟式建物の取扱実績があり、権利関係と費用を説明できる信頼できる一社を見つけることが大切です。

買取価格に加え、自己負担と引き渡し時期まで確認して判断しましょう。

連棟式建物の切り離しにかかる費用と再建築不可の関係

切り離しは、つながっている住戸を物理的に分ける工事です。

単独の戸建てとして売却するために検討されますが、工事ができることと、切り離した後に建て替えられることは別です。

費用は1戸あたり数十万円から数百万円が目安で、隣家側の防水や補強・補修の費用が加わる場合があります。

先に工事へお金をかけるのではなく、建築時の敷地、権利、安全性、売却後の手残りを確認しましょう。

切り離しとは連結した壁を分離する工事のこと

切り離しは、隣家とつながった壁を物理的に切り分け、それぞれ独立した建物にする工事です。

連棟式建物を単独の戸建てのように扱えるようにするために検討されることがあります。

壁や屋根、基礎などが一体になっている場合は、切り離しによって構造の安全性に影響することがあります。

露出する隣家側の壁には、防水や補修・補強が必要になる場合もあります。

単純に「壁を1枚外す」だけとは限りません。

建築士や経験のある施工業者に、工事の可否と隣家を保護する方法を確認してもらいましょう。

切り離し費用は1戸あたり数十万～数百万円が目安

切り離しの費用は、建物の規模・構造・傷み具合によって大きく変わりますが、1戸あたり数十万円から数百万円が実務上の目安です。

加えて、切り離しによって露出する隣家側の壁を補修する費用も発生します。

切り離し本体の費用と隣家側の補修費用は、分けて見積もりを確認しましょう。

工事の見積もりに補修まで含まれている場合は、二重に加算しないよう注意が必要です。

隣家から補修費用の負担を求められることもあります。

どちらが払うかを曖昧にしたまま進めず、工事範囲と費用負担を合意しておくことが大切です。

建物の規模・状態	切り離し工事費の目安	隣家側の補修費目安
小規模・木造で状態が良い	数十万円程度	数十万円程度
中規模・傷みがある	100万～200万円程度	数十万～100万円程度
大規模・構造が複雑	200万～数百万円	100万円以上になることも

切り離しには隣家の同意と壁の補修負担が要る

隣家の所有部分に手を加える工事では、その所有者の承諾が必要です。

共用部分の変更に当たる場合は、区分所有法や管理規約等による手続きも確認します。

騒音や振動に加え、工事後に雨漏りしないか、外壁の見た目はどうなるかなど、隣家には確認したいことがあります。

工事の目的だけでなく、具体的な補修計画を示すことが必要です。

同意が得られたとしても、補修範囲や費用負担、工事業者の選定などで交渉が必要になります。

売却のために切り離すなら、同意書だけでなく、工事範囲・費用・施工後の不具合への対応まで書面に残しましょう。

調整が難しい場合は、工事をしない現状売却と比べて判断できます。

一戸分の敷地だけでは建て替えの条件を満たせないことがある

切り離す前に確かめたいのは、買主がその住戸をどう使えるかです。

単独での再建築ができなければ、独立した戸建てとして希望どおりの価格になるとは限りません。

たとえば、一棟の敷地は道路に接していても、自分の住戸に対応する部分だけでは接道が2m未満という場合があります。

物理的に建物を切り離しただけで、敷地や権利が自動的に分かれるものでもありません。

登記上の土地の境界と、建築基準法上の敷地の範囲は必ずしも一致しません。

接道だけでなく、建蔽率・容積率、防火規制、隣家側に残る建物への影響も確認しておく必要があります。

切り離しの見積もりを依頼する前に、工事後の建築条件と売却条件を確認しましょう。

出典：e-Gov法令検索「建築基準法」

連棟式建物を売却しやすくする状況別の進め方

隣家の意向、建て替えの可否、手放したい時期によって、進めやすい方法は変わります。

協力が得られる場合は一括売却や購入の打診、調整が難しい場合は自分の所有する権利の現状売却を検討します。

ただし、買取業者を選べば登記や権利の問題がなくなるわけではありません。

何を売却できるかを確認したうえで、費用と引き渡し条件を相談しましょう。

状況	検討しやすい方法	売却前に確認すること
隣家と話し合える	一括売却・隣家への購入打診	希望価格・代金配分・退去時期
隣家と連絡が取れない	自分の権利を現状のまま買取へ	自分の権利の範囲、承諾が必要な事項
相続・住み替えで急ぐ	必要な登記等と買取相談を並行	相続人の合意、費用負担、決済日
再建築不可と確認済み	既存建物を活用できる業者・投資家へ	補修費と賃貸需要、現状での安全性

隣家と関係が良いなら一括売却や買取打診が有効

隣家と日常的に付き合いがあり、協力を得られそうな場合は、建物全体をまとめて売却する、あるいは隣家に自分の住戸を買い取ってもらう方法から検討します。

敷地と建物をまとめて使えることで、単独の住戸より高く評価される可能性があります。

全体の売却見込み額を出してもらい、自分に配分される代金と費用を確かめましょう。

ただし、隣家にも生活や資金の都合があり、こちらの希望どおりの時期・価格で話がまとまるとは限りません。

数か月から年単位で交渉が続くこともあるため、時間に余裕をもって進めることが大切です。

隣家と連絡が取れないなら専門買取が現実的になる

相続で所有者が代替わりして連絡先が分からない、疎遠で話し合いを始めにくいといった場合、一括売却や切り離しの調整には時間がかかります。

まずは、自分の区分所有の住戸や単独所有の部分を、現状のまま売却できるか確認しましょう。

隣家との工事交渉が不要なら、売主がその調整を終える前に取引を進められる可能性があります。

現実的なのは、連結したまま現状で買い取ってくれる、訳あり物件に強い買取業者へ売る方法です。

登記事項証明書や購入時の書類、隣家とのやり取りが残っていれば、査定時に共有すると話が進めやすくなります。

ただし、対象の住戸自体が共有の場合など、必要な合意は買取でも省略できません。

相続や住み替えで急ぐなら現状のまま買取で手放す

相続した連棟式建物の維持費や固定資産税の負担を減らしたい、住み替え資金を確保したい場合は、買取で早期売却を目指す方法があります。

希望日までに契約だけでなく、代金の受領と引き渡しを済ませられるかを確認しましょう。

買取は、条件が整えば早ければ数日から数週間で引き渡しまで完了することもあります。

ただし、相続人の確定、遺産分割、相続登記、抵当権の抹消などに時間が必要なら、その分を見込む必要があります。

売却を先延ばしにするほど、使わない建物に固定資産税や管理の手間がかかり続けます。

金銭面だけでなく、「いつ売れるか分からない」という不安を抱え続けなくて済む点も、早期売却のメリットです。

相続登記を済ませていなくても相談はできますが、売却に必要な登記は整えなければなりません。

書類集めと査定を並行して進めると、予定を立てやすくなります。

再建築不可が確定なら既存建物を活用できる相手に相談する

自治体への確認などで単独の再建築ができないと分かった場合、新築用の土地を探している人には売却しにくくなります。

既存の建物を使う前提で、どのような買主が見込めるかを考えましょう。

補修して賃貸にする、投資家向けに売却するなど、その地域で活用を検討できる買取業者なら、一般の住宅購入者とは違う評価ができることがあります。

相談時には、再建築不可と判断された理由、屋根や壁の傷み、雨漏り、過去の工事履歴を伝えましょう。

修繕の範囲と予算が分からなければ、業者も買取価格を決めにくくなります。

既存建物が残っているからこそ検討できる使い方もあります。

売却を急ぐ場合でも、査定の前に解体を進めないことが大切です。

連棟式建物の売却でかかる費用と税金

売却にかかる費用は、仲介手数料、登記費用、契約書の印紙税などです。利益が出れば譲渡所得への税金も考慮します。

買取では、解体や残置物の処分を業者側で引き受ける条件を相談できる場合があります。

また、引き渡し後の不具合に関する責任は、費用とは別に契約内容を確認しておきましょう。

手元にいくら残るかを、売り方とあわせて確認しておきましょう。

売却でかかる費用は仲介手数料や登記費用など

仲介で売却が成立した場合は、不動産会社へ仲介手数料を支払います。

原則の上限は売買価格の区分ごとに決まり、400万円を超える場合は「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額です。

計算に使う売買価格には、物件価格に含まれる消費税相当額を含めません。

ただし、売買価格が800万円以下の宅地建物には特例があります。

媒介に要する費用を勘案し、事前に説明と合意があれば、原則の計算額を超えて税込33万円を上限とする報酬を定められます。

価格が低い物件ほど、依頼前に金額を確認しましょう。

買取業者が直接の買主となり、仲介会社を介さずに契約する場合は、仲介手数料はかかりません。

一方、抵当権の抹消や相続登記などの費用は、売却方法にかかわらず必要になる場合があります。

紙の売買契約書には契約金額に応じた印紙税がかかるため、契約の形式も確認します。

費用項目	金額・考え方	売却時の確認点
仲介手数料	400万円超の原則上限：価格×3％＋6万円＋消費税	800万円以下には税込33万円上限の特例。直接買取は仲介料なし
抵当権抹消・登記	手続きにより数千円～数万円等＋専門家報酬	相続登記の税額等は評価額や件数で別途確認
印紙税	紙の契約書の金額に応じて算定	例：100万円超500万円以下は1,000円、500万円超1,000万円以下は5,000円
切り離し・解体・残置物処分	必要な工事や量により数十万～数百万円	現状で引き渡せるか、価格に含むか、誰が払うか

表の印紙税の例は、2027年3月31日までに作成する対象の不動産譲渡契約書への軽減措置による金額です。

登記や工事も含め、見積もりは自己負担の合計額で確認してください。

出典：国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」仲介手数料

譲渡所得税は取得費と特例で手取りが変わる

不動産の売却で利益が出ると、所得税・復興特別所得税・住民税がかかります。

売却代金全体にかかるのではなく、取得費と譲渡費用、適用できる特別控除を差し引いた所得をもとに計算します。

課税譲渡所得＝売却代金－取得費－譲渡費用－適用できる特別控除

原則の合計税率は、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える長期譲渡で20.315％、5年以下の短期譲渡で39.63％です。

相続した物件では、原則として亡くなった方の取得費と取得時期を引き継ぎます。

取得費が不明なときなどは、売却代金の5％を概算取得費にする方法がありますが、購入時の資料が残っていないかを先に探しましょう。

自分が住んでいた家の売却なら、要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

利益が3,000万円以内であれば、この特例によって税額が生じないこともあります。

出典：国税庁「マイホームを売ったときの特例」

解体や残置物処分の費用は買取なら不要なことも

古い連棟式建物では、家財道具や荷物が残ったままになっていることも少なくありません。

仲介で売る場合、こうした残置物の処分は売主が行うのが一般的で、量によっては数十万円から百万円近い費用がかかります。

老朽化して解体を求められれば、解体費もかさみます。

一方、訳あり物件に強い買取業者では、残置物をそのままにした状態で買い取ってもらえるケースがあります。

売主が先に片付け業者や解体業者を手配せずに済めば、遠方から現地へ通う負担も減らせます。

査定時に残す家財の範囲を伝え、売却代金から処分費を別途差し引く条件なのかも確認しましょう。

契約不適合責任を免責にできるのは買取の利点

契約不適合責任とは、売った物件に契約内容と異なる欠陥があった場合に、売主が買主に対して負う修補や賠償などの責任のことです。

個人が仲介で売った場合、引き渡し後に雨漏りやシロアリ被害などが見つかると、売主が責任を問われることがあります。

築年数が古く不具合の出やすい連棟式建物では、この責任が売却後の不安として残りがちです。

買取業者への売却では、この契約不適合責任を免責（負わない取り決め）にできるケースがあり、売った後に責任を追及される心配を減らせます。

免責の範囲や期間は契約ごとに異なります。

仲介でも当事者間で免責を合意できる場合はありますが、専門業者への買取では、その条件を相談しやすい点が利点です。

出典：e-Gov法令検索「民法」第572条

連棟式建物の売却に関してよくある質問まとめ

連棟式建物の売却について、はじめての方から寄せられることの多い質問をまとめました。

連棟式建物は隣人の同意なしでも売れる？

自分が単独所有する住戸や、区分所有の専有部分と対応する敷地権などを現状のまま売却する場合は、原則として隣家の同意は不要です。

ただし、売却する住戸自体が共有の場合や借地の場合は、必要な合意・承諾等を別に確認します。

共用部分や他人の所有部分に影響する切り離し工事は、売却とは別の手続きになります。

連棟式建物の切り離し費用はいくらかかる？

1戸あたり数十万円から数百万円が目安ですが、構造や工事の範囲で変わります。

隣家側の補修・防水・補強の費用が別に必要な場合もあるため、見積もりに何が含まれるかを確認してください。

費用をかける前に、切り離し後の敷地で建て替えられるかと、売却後に残る金額を確かめることが大切です。

連棟式建物はリフォームしてから売るべき？

必ずしもリフォームしてからの売却が有利とは限りません。

工事費以上に価格が上がるとは限らず、投資家や買取業者が自分の計画で改修する場合もあるためです。

現状の査定額と、工事後の売却見込み額から工事費を引いた額を比較しましょう。

共用部分に工事が及ぶ場合などは、合意や規約上の手続きも確認が必要です。

連棟式建物が再建築不可になる理由は？

一棟全体では接道を満たしていても、一戸分の敷地だけでは道路に接する長さが足りないなど、単独の建て替え条件を満たさない場合があるためです。

ただし、すべてが再建築不可ではありません。

道路の種類、建築時の敷地、自治体の制限や例外の取扱いを確認して判断します。

連棟式建物はいくらで売れる？

同条件の戸建ての7割前後が一つの目安ですが、所在地や権利関係、建物の状態で変わります。

買取では、仲介で売却できる想定価格の5～7割程度が目安です。

比較する価格が異なるため、割合を掛け合わせるだけで決めず、現状の査定額と自己負担を確認しましょう。

まとめ｜連棟式建物は切り離さずに売却する方法もある

売りにくさの主な理由は、工事に必要な調整、単独の再建築の制限、融資の受けにくさ、建物の老朽化などです。

ただし、物件ごとに条件は異なり、連結しているだけで売却できないと決まるわけではありません。

隣家と話し合えるなら、一括売却や購入の打診が候補になります。

自分でほかの住戸を買い集める方法や、リフォームして投資家向けに売却する方法は、追加費用まで含めて採算を確認しましょう。

隣家との調整が難しい場合や急ぐ場合でも、現状のまま専門業者へ売却できる可能性があります。

切り離しや片付けにお金をかける前に、登記や建物の資料を揃え、分かっている不具合を伝えて相談してみてください。

監修者アルバリンクのように売りにくい物件の買取を扱う会社へ、現状での買取可否・自己負担・引き渡し時期を確認すれば、ご自身がどの条件で手放せるかを具体的に考えられます。