孤独死があった物件は売却できる？告知義務が必要になる基準と相場を解説

親や身内が自宅で亡くなり、発見が遅れてしまった。遺された家やマンションを、これからどうすればいいのか。

相続の手続きだけでも大変ななか、「正直に伝えたら売れないのでは」「黙って売ると、あとで責任を問われるのでは」と、不安が重なっている方もいるのではないでしょうか。

結論からお伝えすると、孤独死があった物件でも売却はできます。

病死や老衰で発見が早く、特殊清掃も不要だった場合は、原則として告知せずに取引できるケースもあります。

一方、孤独死の発見が遅れて室内に汚損が生じた場合は、必要な事情を伝えたうえで売り方を考える必要があります。

この記事では、告知が必要になる基準、価格への影響、清掃や相続の進め方を順に解説します。

近所に広く知られたくない、費用を先に用意しにくいという事情も含め、ご自身に合う売却方法を考えていきましょう。

孤独死があった物件は事故物件になる？

「一人で亡くなった」という事情だけで、事故物件になるわけではありません。

孤独死は一人で亡くなる状況を表す言葉で、病死や老衰といった死因とは分けて考える必要があります。

一般に事故物件と呼ばれるのは、人の死などの事情が、買うかどうかの判断に心理的な抵抗を生む物件です。

こうした事情を「心理的瑕疵（かし）」といいます。ただし、名称だけでは告知の要否も価格も決まりません。

死因と発見時の室内の状態を確認し、何を説明すべきかを整理することから始めましょう。

孤独死は死因・発見日数・清掃の有無で判断される

孤独死があった物件の売却を相談するときは、まず次の3点を整理します。

日数だけで線を引くのではなく、物件の室内にどのような影響があったかを一緒に確認するためです。

国土交通省のガイドラインは、宅地建物取引業者が人の死について調査・説明するときの基準を示しています。

「死後何日以内なら告知不要」という一律の日数は設けられていません。

売主の民事上の責任まで一律に決めるものではありませんが、売却を依頼する不動産会社と告知の範囲を確認する際の土台になります。

出典：国土交通省「人の死の告知に関するガイドライン」

自然死で発見が早く特殊清掃が不要なら原則告知不要

孤独死の死因が病死や老衰で、発見が早く、特殊清掃も不要だった場合は、原則として買主へ告げなくてもよいとされています。

日常生活のなかで起きた転倒や誤嚥などによる不慮の死も、基本的な扱いは同じです。

そのため、孤独死という言葉だけで「大幅に値下げしなければ売れない」と思い込む必要はありません。

通常の中古物件として、仲介での売却を検討できる可能性があります。

孤独死の発見が遅れ特殊清掃等を行った場合は告知を検討する

孤独死の発見が遅れて物件の室内に汚損や臭気が生じ、特殊清掃や大規模なリフォームを行った場合は、自然死であっても告知が問題になります。

買主にとっては、死因だけでなく、物件がどのような状態だったかも判断材料になるためです。

清掃を終えて見た目がきれいになっても、過去の事情までなくなるわけではありません。

売却時には、特殊清掃等を行った事実を含めて説明を検討します。

まだ清掃していない物件も、「作業前だから告知はいらない」とは判断できません。

汚損の範囲が分かる資料や見積書があれば残し、売却する物件の現状を不動産会社に伝えてください。

該当するか迷うケースは判定フローで確認する

「孤独死のあと、特殊清掃を頼むほどではなかったけれど、告知は必要だろうか」。

迷うときは、次の順番で確認すると売却前に相談すべき点が見えてきます。

告知が必要か迷ったときは、確認できた事実を不動産会社へ伝えて相談しましょう。

告知の要否を確認する順序

写真を見せるのがつらいときは、まず物件の状況を分かる範囲で言葉で伝えるだけでも構いません。

分からないことを分けておくと、追加で確認する資料を絞れます。

事故物件全般の考え方は、事故物件の売却方法をまとめた記事もあわせて参考にしてください。

孤独死があった物件の告知義務はどこまで必要か

告知が必要な孤独死の事案について、売買には「何年たてば説明不要」という一律の目安がありません。

賃貸の「概ね3年」を、そのまま売却に当てはめることはできません。

大切なのは、孤独死が古い出来事かどうかだけでなく、買主の判断に関わる事情かどうかです。

把握している事実を不動産会社へ伝え、売却先への説明内容を書面に残すと、認識の食い違いを防ぎやすくなります。

売買の告知に期間の定めはなく賃貸は約3年

国土交通省のガイドラインでは、賃貸と売買で次のように扱いが分かれています。

取引・事案	期間の考え方
売買で告知が必要な事案	一律の期間基準なし。事案の経過年数だけで告知不要としない
賃貸で自然死等以外の死が発生	発生から概ね3年が、原則として告知不要となる目安
賃貸で自然死等が発覚し、特殊清掃等を実施	死亡の発覚から概ね3年が目安。清掃日からではない

賃貸でも、事件性や周知性、社会への影響が特に高い場合などは例外です。

また、その物件の借主から事案の有無を尋ねられたときは、期間を過ぎていても把握した内容を伝えます。

売買について期間が定められていないことは、「どのような死亡でも永久に説明義務がある」という意味ではありません。

告知が原則不要となる自然死等の扱いと、売却時に説明が必要な事案の期間を分けて理解しましょう。

出典：国土交通省ガイドライン・告知の基準

自然死でも聞かれたら答える義務は残る

たとえば、売却のための内見時に買主から「この物件の中で亡くなった方はいますか」と尋ねられたとします。

自然死で通常は告知不要と考えられる場合でも、知っている事実を否定してはいけません。

質問には、確認できている範囲で正確に答えることが基本です。

死因や時期が不明なら、そのまま不明と伝えます。

孤独死の経緯について、親族から聞いた話しか分からない場合は、その情報の出どころも担当者へ伝えましょう。

売主の説明と仲介会社の説明が食い違わないよう、回答内容を共有しておくと安心です。

告知を怠ると契約解除や損害賠償になりうる

告知すべき事情を隠したまま物件を売却すると、買主から「その事実を知っていれば買わなかった」と主張されるおそれがあります。

契約内容や事情によっては、契約解除や損害賠償につながります。

契約不適合責任とは、売却して引き渡した物件が、種類・品質などについて契約内容に合わないときに売主が負う責任です。

どの責任が生じるかは、説明した内容や契約の定めなどによって変わります。

孤独死の事実を伝えにくいお気持ちはあるかもしれません。

それでも、説明を省いて成約を急ぐより、買主が事情を理解したうえで契約できるようにすることが、売却後のトラブルを避けるうえで大切です。

把握した事実は期間を問わず開示すると安全

ガイドライン上は告知が不要と考えられるケースでも、把握している事象をありのままに伝えておくと安全です。

これは、あとから事実を知った買主の不信感を避けるためです。

告知書には、売主が把握している死因や特殊清掃の実施状況を記載し、買主への説明に使います。

この開示方針は法律上の義務を広げる説明ではなく、トラブルを予防するための実務上の方針です。

孤独死があった物件を売却する方も、まず担当者に分かっていることを共有し、告知書の記載を確認しましょう。

物件を売却する際の告知では、発生時期（特殊清掃等を行った場合は発覚時期）、場所、死因の区分、特殊清掃等の実施を整理します。

一方、故人の氏名や家族構成、詳しい発見状況まで伝える必要はありません。

必要な事実の説明と、ご遺族のプライバシーへの配慮は両立できます。

孤独死があった物件の売却価格はどれくらい下がる？

孤独死があった物件の価格への影響については、都市部で1割前後、地方で3～5割ほどの下落が目安とされています。

ただし、これはすべての物件に当てはまる売却相場ではありません。

そもそも買い手がいる地域か、汚損がどこまで及んでいるかによっても評価は変わります。

売却価格を見積もるには、地域の相場に加え、清掃や修繕にかかる費用も確認する必要があります。

下落の目安は都市部1割・地方3～5割で差が大きい

事故物件に該当する場合の下落幅についての相場観をまとめると、次のようになります。

自然死でも原則告知不要のケースに、一律に値引きを当てはめる表ではありません。

死因	都市部の下落目安	地方の下落目安
孤独死・自然死・病死	1割程度	3～5割程度
自殺	1.5～2割程度	5割程度
他殺（事件性が高いもの）	4～5割程度	7～8割程度、または買い手がつかない

実際の下落幅は地域の需要等で変わり、地方では目安以上に下がる場合や、買い手がつかない場合もあります。

比較する基準価格と、提示された価格に含まれる費用を確認することも大切です。

孤独死の影響がない状態なら物件をいくらで売却できそうか、清掃費や修繕費をどう見込んだかを担当者に聞くと、値下がりの理由をつかみやすくなります。

価格は立地の需要で決まり地方ほど売りにくい

同じような物件でも、駅に近く購入希望者が多い地域と、空き家が多く取引の少ない地域では、売却のしやすさが違います。

孤独死の事情が加わったときにも、この需要の差が影響します。

都市部では一定の値引きで買い手が見つかる一方、地方や郊外では、価格を下げても購入希望者が現れないことがあります。

「何割下がるか」という目安だけでは、物件を売却できる時期までは分かりません。

査定では、周辺の成約事例に加えて、その物件をどのような人に売却できそうかを聞いてみましょう。

査定額は発見日数と清掃の有無で変わる

孤独死があった物件の査定では、立地や築年数に加え、次の5点を整理しておくと話を進めやすくなります。

発見までの期間は、汚損や孤独死があった物件の修繕の見込みを確認する材料になります。

ただ、日数が同じでも室温や物件の状態などで影響は異なり、日数だけで査定額が決まるわけではありません。

孤独死のあとに清掃済みなら、作業報告書や交換した床材の範囲が分かる資料も用意します。

確認できたことと推定を分けて伝えると、売却する物件の現地確認後に価格が変わった場合も理由を確かめやすくなります。

事件性のない孤独死は心理的抵抗が弱い

監修者の価格目安にも見られるように、病死や老衰による孤独死は、自死や他殺に比べて価格への影響が小さい傾向があります。

自宅で自然に亡くなることを、誰にでも起こりうる出来事と受け止める買主もいるためです。

もちろん、受け止め方は人それぞれです。

死因に抵抗が少ない買主でも、臭気が残っていたり、修繕範囲が分からなかったりすると、購入に踏み切りにくくなります。

悲観して先に大幅な値下げを決めるのではなく、物件の状態と売却価格の根拠を説明できるようにすることが大切です。

事情を理解して購入を検討する人に届けば、売却の可能性はあります。

孤独死があった物件は仲介と買取どちらで売るのが最適か

孤独死があった物件の売却方法は、大きく分けて「仲介」と「買取」の2つです。

仲介は不動産会社に物件の売却先を探してもらう方法、買取は不動産会社そのものに物件を売却する方法です。

物件を高く売却できる可能性を探りたいなら仲介、清掃や内見の負担を抑えて早く手放したいなら買取が候補になります。

告知が必要かどうかだけで決めず、地域の需要と、ご自身がかけられる時間・費用を合わせて選びましょう。

告知不要の自然死なら通常の仲介を検討できる

孤独死でも早期に見つかった自然死で特殊清掃も不要なら、まず仲介での売却を検討できます。

買主から質問された場合などの例外には対応しつつ、周辺物件の成約価格を参考に売却活動を進める方法です。

買取会社は購入後の修繕や再販売の費用を価格に織り込むため、一般の買主を探す仲介のほうが物件の高値売却を目指しやすい面があります。

ただし、売出価格どおりに成約するとは限りません。

査定価格と一緒に、売れるまでの見込み期間や内見への対応も確認してください。

急いで物件を売却する必要がなければ、一定期間は仲介を試し、反響を見て方針を見直す進め方もあります。

事故物件に該当するなら買取が現実的になる

孤独死の発見が遅れて特殊清掃が必要になった物件は、事情を理解する買主を探す必要があるため、仲介では時間がかかることがあります。

売却先は個人だけに限りませんが、居住用として探す人からは敬遠される場合もあります。

数か月、場合によっては何年も売れない間も、固定資産税や管理の負担は続きます。

売却する物件が遠方の実家なら、見回りの交通費や内見の調整も気になるところです。

こうした負担を早く終えたい場合は、孤独死の事情を前提に査定する買取会社への売却が現実的な選択肢になります。

仲介で売却するより価格が下がることはあっても、買主探しの期間を省き、引き渡しの日程を相談しやすくなります。

買取価格の決まり方と業者選びのコツは、事故物件の買取の相場と業者の選び方で解説しています。

買取は周囲に知られにくく免責も相談できる

買取では一般向けの広告や繰り返しの内見を抑えられるため、周囲に物件の売却情報が広がりにくくなります。

訪問時の車や連絡方法について、事前に配慮を頼めるかも確かめましょう。

また、孤独死があった物件を扱う買取会社なら、特殊清掃や残置物の片づけを引き受けたり、契約不適合責任の免責特約に応じたりするケースがあります。

物件の清掃・片づけ・売却後の責任を、契約前にまとめて相談できる点は大きな利点です。

免責の範囲は契約ごとに違います。

知っている事情は買主へ伝え、免責の対象と売主に残る負担を契約前に確認してください。

判断軸は告知の要否・需要・費用と期限

仲介と買取は、売却価格だけでなく、引き渡しまでの期間や清掃費の負担も比べて選びましょう。

当てはまる項目の数だけで決めず、譲れない条件を担当者へ伝えるために使います。

比較項目	仲介を検討しやすい場合	買取を検討しやすい場合
告知と買主探し	告知不要の自然死等、または告知しても物件の需要が見込める	告知が必要で、一般の買主への売却が難しい
価格と期限	時間をかけて価格を追求したい	価格とのバランスを見て、引き渡しを早めたい
清掃・片づけ	費用や作業を先に手配できる	現状のまま引き渡せる条件を相談したい
周囲への配慮	広告や内見の範囲を調整して進めたい	一般向けの広告を出さずに売却したい

比較するのは査定額だけでなく、費用を差し引いて手元に残る金額と、引き渡しまでの負担です。

仲介の高い査定額と買取の確定条件を、同じものとして比べないようにしましょう。

会社の選び方や相談の進め方は、空き家買取の進め方をまとめた記事も参考になります。

孤独死があった物件を売る前に特殊清掃と遺品整理は必要？

孤独死があった物件の室内に汚損や臭気が残る場合は、特殊清掃の必要性を確認します。

遺品整理は故人の持ち物を分けて片づける作業で、清掃とは役割が異なります。

仲介では内見できる状態に整える必要が出やすい一方、買取なら作業前の状態で引き渡せる場合があります。

高額な清掃やリフォームを発注する前に、物件の売却方法と負担範囲を相談すると、先に用意する費用を抑えられる可能性があります。

特殊清掃とは原状回復のための専門清掃のこと

特殊清掃は、孤独死の発見が遅れた物件の室内の汚損や臭気、害虫などに対応する専門的な作業です。

通常のハウスクリーニングでは落とせない汚れや臭いの原因に対処します。

消臭・除菌だけでなく、状態によっては物件の床材や壁材の撤去・交換が必要になることもあります。

「特殊清掃一式」という見積もりでも、修繕や家財の搬出まで含むかは業者によって異なります。

何を除去し、どこまで直す見積もりなのかを確認しましょう。

売却を予定していることも伝えると、売却前に必要な対応と、買主側で行える工事を分けて相談しやすくなります。

費用の目安は汚損の程度で大きく変わる

孤独死があった物件の特殊清掃の費用目安は、次のとおりです。

間取りだけでなく、汚損の深さや作業範囲で金額が変わります。

間取り・状態	費用の目安
1K・1R（軽度）	約3万～30万円
1LDK～3LDK	約7万～50万円
重度の汚損	50万～100万円程度

重度の汚損の金額は参考目安で、個別の見積もりが必要です。

いずれも公的な平均額ではなく、作業内容によって変わります。

遺品整理も含めると、数十万円から100万円前後の費用になることもあります。

清掃、家財の処分、床や壁の修繕を分けて見積もってもらい、追加費用の条件も確認してください。

相続した物件の売却に向けて清掃を依頼する場合は、相続人側で費用を用意するのが基本です。

ただし、買取条件によって負担の仕方が変わるため、清掃後に売却する場合と、物件を現状で売却する場合の手残りを比較すると判断しやすくなります。

買取なら清掃せず現状のまま売れる場合がある

孤独死があった物件を扱う買取会社では、特殊清掃や遺品整理を購入後に行う前提で、そのまま買い取るケースがあります。

遠方で手配が難しい方や、清掃費を先に用意しにくい方には相談する価値があります。

ただし、売主が清掃費を直接支払わなくても、買主が負担する作業費は買取価格に織り込まれることがあります。

「持ち出しがないこと」と「費用の影響がないこと」は分けて考えましょう。

売却条件の確認では、物件の家財をどこまで残せるか、別途請求があるかを確認します。

遺品整理と相続手続きは並行して進める

孤独死があった物件の遺品整理を始めるときは、権利証・通帳・保険証券など、相続や売却に必要な書類を先に確保しましょう。

清掃報告書や故人が購入したときの契約書も、査定や税金の計算に役立ちます。

残す物、処分する物、判断を待つ物を分けておけば、相続人同士で確認しやすくなります。

思い出の品を急いで処分する必要はありません。

相続を承認して物件を売却する方針なら、書類の収集と売却の相談は並行して進められます。

【状況別】孤独死があった物件を売却する際の注意点

相続した実家か、貸していた部屋か、分譲マンションかによって、売却前に整える手続きは異なります。

実家なら誰が引き継ぐかと登記、賃貸なら契約と費用負担、マンションなら管理会社との調整も確認が必要です。

ご自身の状況に近い項目から読み進めてください。

相続した実家はまず相続登記を済ませて売る

孤独死のあった親の物件を相続して売却する場合は、買主への名義変更に先立ち、故人から相続人への相続登記が必要です。

遺言の有無や相続人を確認し、必要に応じて遺産分割協議を進めます。

登記が終わる前でも査定や売却の相談はできます。

契約を先に結べる場合もありますが、誰が売主になるかと登記の見通しを固め、決済に間に合うよう司法書士と調整することが大切です。

相続登記は2024年4月から義務化され、原則として取得を知った日から3年以内の申請が必要です。

正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象となり得ます。

施行前の未登記の相続も対象となるため、期限を確認してください。

出典：法務省の相続登記の案内

相続放棄では家だけを手放すことはできない

「家だけ手放して、預貯金は相続したい」。そう考えても、相続放棄で財産を選ぶことはできません。

放棄すると、その相続についてプラスの財産も借金も原則として引き継がない立場になります。

また、民法940条では、放棄時に財産を現に占有している人は、相続人や相続財産清算人に引き渡すまで保存する義務を負うとされています。

現に占有しているかは、単に住んでいるかだけでは判断できません。

相続放棄は、自分のために相続が始まったと知ったときから原則3か月以内に家庭裁判所へ申述します。

孤独死があった物件の売却可能性を確かめる場合も、この期限を意識して進めましょう。

財産や借金がまだ分からない場合は、期間の伸長を申し立てる方法もあります。

物件を売却する場合の手残りと、相続全体の状況を確認したうえで判断してください。

出典：裁判所「相続の放棄の申述」

賃貸中の孤独死は原状回復と告知をオーナーが担う

入居者の孤独死があった賃貸物件では、オーナーが管理会社と連携して、室内の確認や原状回復、次の借主・買主への説明を進めます。

ただし、賃借権や残置物の権利も関わるため、死亡したことだけを理由に家財を勝手に処分することはできません。

清掃費を相続人や連帯保証人へ請求できるかは、契約内容や汚損の原因、保証の範囲などで変わります。

自然死だから費用をすべて請求できるとは限らず、請求できても回収できない場合があります。

保険や保証の対象も含め、負担を確認しましょう。

賃貸の「概ね3年」は、新しいオーナーへ物件を売却する際の説明を不要にする基準ではありません。

売却を選ぶ場合は、死亡・清掃の記録を整理して、買主への告知を検討します。

空室や家賃下落に悩んでいるなら、物件の運用を続ける費用と買取で売却する条件を比べる方法もあります。

明け渡しや残置物の整理を含め、どこまで相談できるか確かめてください。

分譲マンションは事件性の有無で下落が変わる

孤独死があった分譲マンションも、売却時の告知の考え方は戸建てと同じです。

売却価格への影響を確認するときは、同じ建物や周辺の成約事例と比べ、階数・広さ・室内の状態などの違いも見てもらいましょう。

病死や自然死に比べ、事件性の高い死は価格への影響が大きくなる傾向があります。

ただし、事件性がない孤独死でも、汚損や臭気が強ければ、修繕の費用が評価に影響します。

清掃や搬出で共用部分を使う場合は、管理会社と作業方法を調整することも必要です。

売却まで管理費・修繕積立金の負担が続く点を踏まえ、仲介で待てる期間を考えましょう。

住民に広く知られたくない場合は、広告を抑えられる買取が候補になります。

物件に必要な管理上の連絡と、売却のための広告は分けて相談してください。

孤独死があった物件を買取業者に売却する流れ

孤独死があった物件を買取会社へ売却する場合は、相談、現地査定、契約、決済・引き渡しの順に進みます。

清掃が必要か、誰が費用を負担するかは、契約前に確認します。

価格だけでなく、告知する内容と物件を引き渡す状態をそろえて合意することが大切です。

次の流れに沿って、準備するものを確認していきましょう。

買取相談から売却・引き渡しまでの流れ

まず孤独死物件に強い買取会社へ相談する

最初は、孤独死や訳あり物件の取り扱い経験がある買取会社へ、所在地と分かっている事情を伝えます。

一般の仲介会社では対応が難しい場合でも、専門会社なら物件の告知や清掃を含めて相談できることがあります。

この段階で、売却を急ぐ理由、現地へ行けるか、連絡を控えてほしい時間なども伝えておきましょう。

つらい事情を何度も説明しなくて済むよう、担当者に情報をまとめてもらえるかも確認します。

価格だけで即決せず、事情を丁寧に汲み取り、条件を説明してくれる一社を見極めることが大切です。

相談したから必ず売却する必要はなく、査定後に売り方を決めても構いません。

現地査定で価格と告知の扱いを確認する

資料による机上査定は物件の売却価格の概算を知るためのものです。

孤独死があった物件では、汚損や修繕の範囲が価格に影響するため、物件の現地確認を経て具体的な売却条件を詰めるのが基本です。

発生・発覚の時期、場所、死因、発見までの期間、特殊清掃の有無を伝え、作業報告書があれば共有します。

清掃費や残置物の処分費について、別途支払いがあるのか、買取価格に含めて考えるのかも聞いてください。

遠方で立ち会えない場合は、写真や資料で相談を始め、現地確認や鍵の受け渡し方法を調整できることがあります。

写真だけで価格が確定するとは限らないため、確定する時点も確認しておくと安心です。

売買契約では契約不適合責任の免責範囲を確認する

孤独死があった物件の売却条件に納得したら、売買契約を結びます。

買取会社への売却では、契約不適合責任を免責とする特約に合意できる場合がありますが、どの不具合まで対象になるかを書面で確認する必要があります。

売買契約・告知書で確認すること

• 告知内容：説明した事実が告知書や契約関係書類に反映されているか
• 免責の範囲：対象となる不具合と、売主が対応する事項は何か
• 引き渡し条件：清掃、家財の処分、登記などの費用を誰が負担するか
• 日程・支払い：手付金、残代金、決済日、解除条件に認識の違いがないか

専門用語が分からないまま署名せず、今回の契約で自分にどのような負担が残るのかを具体的に説明してもらってください。

決済と引き渡しで売却が完了する

契約後は、残代金の受け取りと買主への所有権移転登記を進め、鍵や関係書類を引き渡します。

必要書類は司法書士や担当者から案内を受け、決済日までに用意します。

買取では、契約から決済まで早ければ数日から数週間で現金化できるケースもあります。

ただし、相続登記や権利関係の整理が必要な場合などは時間がかかるため、ご自身の予定を基準に日程を確認しましょう。

引き渡しによって、日々の見回りなどの管理を買主へ引き継げます。

一方、契約時の説明や合意に関する責任がすべて消えるわけではありません。

契約書・告知書・費用の精算書は、売却後もまとめて保管しておきましょう。

孤独死があった物件を売却する際にかかる税金と費用

売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。

清掃や登記などの費用に加え、税務上の利益が出れば税金も見込む必要があります。

相続した空き家では、要件を満たすと最大3,000万円の特別控除が使える場合もあります。

孤独死があった物件の売却価格の交渉と並行して、費用と税金を確認しておきましょう。

孤独死物件で売却益が出たら譲渡所得税がかかる

物件の売却で生じた利益には、所得税・住民税等がかかります。

ここでいう利益は、受け取った代金から取得費と譲渡費用を引いた「譲渡所得」です。

譲渡所得＝売却代金－取得費－譲渡費用

相続では、原則として故人の取得費と取得時期を引き継ぎます。

税率の区分は、売った年の1月1日時点の所有期間で判断し、故人の取得から5年を超えていれば長期譲渡所得となります。

税務上の利益がなければ、その譲渡所得への課税は生じません。

ただし、孤独死で価格が下がったからといって、必ず利益がなくなるわけではありません。

建物は減価償却の調整が必要で、取得費が不明な場合は売った金額の5％を取得費とする扱いもあります。

古い購入契約書などを探し、税金を引いたあとの手残りを確認することが大切です。

出典：国税庁「相続した土地・建物の取得費と取得時期」、「取得費が分からないとき」

相続した空き家は条件を満たせば3,000万円特別控除を使える

相続した物件を売却するときは、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」により、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる場合があります。

孤独死があったことだけで、この特例の対象から外れるわけではありません。

たとえば、控除前の譲渡所得が2,000万円で、3,000万円控除の適用要件を満たすなら、課税対象を0円にできる計算です。

ただし、相続した空き家ならどれでも使える制度ではありません。

2024年以後の売却では、買主が翌年2月15日までに耐震改修や取壊しを行う方法も対象となり得ます。

工事が条件となる契約では、期限内の実施と証明書類の受け渡しを事前に調整してください。

また、対象の家屋と敷地等を相続・遺贈で取得した相続人が3人以上の場合、2024年以後の譲渡の控除上限は一人あたり2,000万円です。

単に相続人全体の人数で判断するものではありません。

税額が0円になる場合も、この特例を使うには確定申告が必要です。

併用できない特例や売却相手の条件もあるため、契約前に税務署・税理士へ確認しましょう。

空き家の売却でかかる税金や、利用できる控除についてはこちらの記事でも解説しています。

出典：国税庁「No.3306被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

仲介手数料や登記費用など諸費用がかかる

孤独死があった物件も、仲介で売却が成立すると、仲介手数料がかかります。

そのほか、相続登記や抵当権抹消の費用、紙の契約書に貼る印紙代なども見込んでおきます。

買取会社と直接取引し、仲介会社が入らなければ仲介手数料はかかりません。

買取でも別の会社が仲介する取引では、手数料が発生する場合があります。

登記費用や境界の確定費用を買主が負担するケースもありますが、すべての物件の売却で同じ条件になるわけではありません。

誰が支払う費用かを書面で確認しましょう。

売却価格から税金や諸費用を引いた額と、清掃などのために先に支払う額を分けておくと、必要な資金を見通しやすくなります。

孤独死があった物件に関するよくある質問

孤独死があった家は必ず事故物件になりますか？

必ずではありません。

孤独死でも自然死で発見が早く、特殊清掃も不要なら、原則として告知せずに取引できるケースがあります。

ただし、買主から質問された場合などは説明が必要です。

死因と室内の状態を不動産会社へ伝えて確認しましょう。

孤独死があったことを黙って売却してもよいですか？

告知が必要な事情を隠して売却すると、契約解除や損害賠償につながるおそれがあります。

物件の売買には一律の告知期間の目安がないため、古い出来事でも担当者へ共有してください。

原則告知不要の自然死でも、質問された事実は偽らずに答えます。

近所や親族に知られずに売却できますか？

買取は一般向けの広告や内見を抑えられ、情報が広がりにくい方法です。

ただし、秘密が保たれる保証はなく、相続人や共有者との手続き、管理会社との連絡が必要になることもあります。

連絡方法や訪問時の配慮を事前に相談しましょう。

特殊清掃をしてからでないと売れませんか？

必ずしも清掃後でなければ売れないわけではありません。

専門の買取会社なら、物件を作業前の状態で引き取れる場合があります。

清掃費の別途請求や価格への反映を確認し、仲介で清掃後に売る場合の手残りと比較してください。

周囲に影響する臭気等への対応は並行して相談します。

まとめ｜孤独死のあった物件は正直に告知しても手放せる

孤独死があった物件でも、売却して手放す方法はあります。

まずは死因と発見時の状態、特殊清掃の有無を整理し、告知の要否を確認しましょう。

早期発見の自然死などでは、原則として通常の取引を検討できます。

告知が必要な場合も、事情を理解する買主を探す仲介と、専門会社への買取を比較できます。

「正直に話したら売れないのでは」と不安になるお気持ちはあると思います。

それでも、事情を共有し、価格と引き渡し条件に納得して進めることが、あとからのトラブルを防ぐことにつながります。

地方や郊外などでは、買取価格が大きく下がる場合や、買い手がつかない場合もあります。

有料での引き取りを提案されたときは、代金を受け取る売買とは費用の流れが異なるため、支払額と契約内容を確認してください。

近所に広く知られたくない、清掃費を先に出せない、遠方で管理を続けられない。そうした事情も、最初の相談で伝えて構いません。

孤独死のあった物件に慣れた会社へ相談し、売却できる条件と、手元に残る金額を確かめるところから始めてみてください。