ゴミ屋敷の買取とは？価格の決まり方と信頼できる業者の選び方を解説

相続した実家がゴミ屋敷になっている。不動産仲介会社に相談したら片付けだけで数十万円かかると言われ、手が止まっている。

そんな状況でも、ゴミ屋敷は片付けずそのままの状態で、家ごと買取に出せます。

ゴミや残置物を撤去せず現況のまま売れるため、高額になりがちな片付け費用を、売主が自分で先払いする必要はありません。

ただし、処分にかかる費用は買取価格から差し引かれます。

だからこそ「いくらで売れるのか」「なぜその金額になるのか」を正しく知っておくことが、損をしないための第一歩です。

【結論】ゴミ屋敷は片付けずそのまま買取で手放せる

ゴミ屋敷は、ゴミや残置物の撤去をせず、現況のまま家ごと買取業者に売却できます。

買取業者は再生・再販を前提に仕入れるため、片付け費用を売主が先払いする必要はありません。

最短では数日～数週間で現金化できますが、物件の状態によっては、それ以上の時間がかかることもあります。

ゴミ屋敷の買取は残置物ごと不動産会社に売る取引のこと

ゴミ屋敷買取とは、ゴミや家財が残ったままの状態で、不動産を家ごと買取業者に売却する取引のことです。

売主が事前に片付け・清掃・リフォームをする必要はなく、「今のまま」で引き渡せるのが最大の特徴です。

一般の不動産売却では、まず室内を片付けて買い手に見てもらうのが前提になります。

一方で買取は、業者が直接買い主になるため、部屋がどんな状態でも査定・購入の対象になります。

悪臭や害虫、大量の残置物があっても、そのまま引き取ってもらえるケースが一般的です。

買取業者は再生して再販するのが前提だからそのままでも買える

なぜ片付けずに売れるのでしょうか。

それは、買取業者が「自分たちで住むため」ではなく、買い取った物件を清掃・リフォームして再販したり、解体して土地として売り出したりするために仕入れているからです。

つまり、ゴミの撤去や清掃は「業者が買い取ったあとにやる作業」です。

売主が先に片付けても、業者が片付けても、最終的にかかる処分費は同じように発生します。

だから業者は、片付け前の状態でも価格を計算して買い取れるのです。

自分で片付けてから売っても手取りが増えるとは限らない

「自分で片付けてきれいにしてから売れば、高く売れるのでは」と考える方は少なくありません。

しかし、片付けてから売っても、手元に残るお金が増えるとは限りません。

片付け・撤去にかかった費用は、売主の持ち出しになります。

仮に撤去に50万円をかけても、その分だけ売却価格が50万円以上高くなる保証はありません。

とくに需要の少ないエリアでは、きれいにしても買い手のつく価格が大きく上がらないことがあります。

片付け費用を先に払っても、処分費を差し引いた金額で買い取ってもらっても、どこかで同じコストを負担することになりがちです。

この点をおさえておくと、判断を誤りにくくなります。

買取なら最短数日から数週間でゴミ屋敷を現金化できる

買取は、業者が直接の買い主になるため、買い手を探す時間が不要です。

条件が整えば、査定から決済までを最短数日～数週間で終えられます。

ただし、これはあくまで最短のケースです。

相続で名義が故人のままになっている、共有者が複数いる、抵当権（住宅ローンの担保）が残っているといった事情があると、その整理に時間がかかります。

「急いで手放したい」場合は、早い段階でこうした事情を業者に伝えておくと、スムーズに進みます。

ゴミ屋敷の買取価格の相場は？価格の決まり方を知ることが重要

ゴミ屋敷の買取価格は、その物件を最終的にいくらで売れるか（出口価格）を起点に決まります。

そこから、残置物の撤去費・特殊清掃費（においや汚れを除く清掃の費用）・リフォーム費などの処分コストを差し引いた額です。

相場の目安は、仲介で売れると想定される価格のおおむね6～8割です（詳細は後述）。

ただし立地の需要によって大きく振れ、需要のないエリアでは相場そのものが成立しないこともあります。

ゴミ屋敷の買取価格は出口価格から処分費用を引いて決まる

買取価格とは、その物件を再販できる価格（出口価格）から、撤去・清掃・リフォームなどの処分費用を差し引いて算出される金額のことです。

イメージとしては、査定額は「物件の値札」というより「処分と再生にかかる費用を差し引いた見積書」に近いものです。

買取業者は、まず「この物件を清掃・リフォームすればいくらで売れるか」「解体して土地にすればいくらか」という出口を想定します。

そのうえで、そこに至るまでにかかる費用（残置物撤去・特殊清掃・リフォーム・登記や測量、税金など）を差し引きます。

さらに事業として成り立つ利益を引いて、買取価格を提示します。

この構造を知っておくと、提示額が高いか安いかを自分で見極めやすくなります。

買取相場は仲介で売れる価格の6～8割が一つの目安になる

ゴミ屋敷の買取相場は、仲介で売れると想定される価格のおおむね6～8割が一つの目安です。

ただし残置物の撤去や特殊清掃（腐敗・汚損の除去や消臭・除菌）の費用が差し引かれるため、下限側に振れやすくなります。

ゴミの量が多く傷みが激しい場合などは、さらに下がることもあります。

ここで大切なのは、「◯割」という数字を鵜呑みにしないことです。

この割合はあくまで需要のあるエリアでの目安であり、後述のとおり、立地によっては相場そのものが当てはまらないこともあります。

残置物の量と種類によってで撤去費は大きく変わる

差し引かれる費用のなかでも、残置物の撤去費は状態によって幅が大きい項目です。

同じ「家を売る」でも、残っている物の量で費用はまったく変わります。

室内の状態	撤去費用の目安
家具・家電などが残っている程度	数万円～数十万円
足の踏み場が少なく物が積み上がっている	数十万円規模
床が見えない状態（トラック複数台規模）	100万円～300万円程度

※上記はあくまで目安です。費用は物の量・間取り・地域・作業性で大きく変動するため、正確な金額は見積もりで確認が必要です。

腐敗物や汚損がひどく、消臭・除菌といった特殊清掃が必要になると、さらに費用が加算されます。

買取の場合、これらの撤去・清掃費は買取業者が負担し、買取価格から差し引くかたちで精算されるのが一般的です。

売主が現金を用意して先に払う必要はありません。

特殊清掃やリフォームが必要な場合は価格から差し引かれる

残置物を撤去したあと、再販するには室内のリフォームや、においが残る場合の消臭・特殊清掃が必要になります。

傷みが激しいほどこの費用はふくらみ、買取価格を押し下げます。

逆にいえば、同じゴミ屋敷でも、建物自体の傷みが軽く、立地の需要があれば、リフォーム後に十分な価格で再販できるため、買取価格も上がりやすくなります。

業者によって査定額に差が出るのは、この「再生ノウハウ」と「販路（どんな買い手に売れるか）」の違いが大きいためです。

所有権移転登記・土地の測量・税金などの諸費用も反映される

買取価格には、残置物やリフォーム以外の諸費用も影響します。

所有権を移す登記の費用、土地を売る際の境界確定（測量）の費用、業者が物件を取得する際の税金などです。

これらも出口価格から差し引かれる要素になります。

売主にとって重要なのは、こうした費用の一部は買取なら業者側が負担してくれるケースがあるという点です。

たとえば抵当権抹消の手続きや、残置物の処分、土地の境界確定などは、仲介で売る場合は売主の負担になりがちですが、買取では業者が引き受けることがあります。

負担できる範囲は業者によって異なるため、査定の際に確認しておくとよいでしょう。

需要の低いエリアでは相場が成立しないこともあるため注意

「相場」という言葉は、取引事例が積み重なり、買いたい人が一定数いて初めて成り立ちます。

ところが、地方や郊外で買い手がつきにくいエリアでは、そもそも取引事例が乏しく、「◯割」という相場観が当てはまらないことがあります。

需要のあるエリアなら、ゴミ屋敷でも仲介で売れると想定される価格の6～8割で買い取られることがあります。

一方で、需要のないエリアでは、どれだけ価格を下げても実際に住む買い手が現れず、次に説明する「有料引き取り」に近い状態になることもあります。

相場の数字だけで判断せず、自分の物件がどのエリアにあるかをあわせて考えることが大切です。

ゴミ屋敷では有料引き取りになる場合もあることを知っておこう

ゴミ屋敷では、処分にかかる費用が物件の価値を上回る場合、売主がお金を払って手放す「有料引き取り」になることがあります。

直せない・壊せない・需要がない物件で起こりやすいものの、持ち続けて固定資産税や管理の負担を払い続けるより、損失と不安を早く止められる合理的な選択肢になり得ます。

有料引き取りとは処分費が価値を上回る取引のこと

不動産の有料引き取りとは、売却で得られる代金よりも、処分にかかる費用が上回り、売主が費用を負担して手放す取引のことです。

金額の感覚としては「査定額」というより「処分費用の見積書」に近く、実費ベースで金額が決まります。

ゴミ屋敷の買取では、状態が悪い物件の場合、この有料引き取りが現実的になるケースがあることを理解しておく必要があります。

判定のイメージは次のとおりです。

売却で得られる価格 ＜ 解体費 ＋ 廃棄物処理費 ＋ 登記費用 ＋ 税金など

この不等号が成り立つとき、そのままでは誰も買い取れず、売主が差額を負担することで、ようやく手放せる状態になります。

都合の悪い話に聞こえるかもしれませんが、先に知っておくことで「なぜタダでも売れないのか」を納得したうえで判断できます。

直せない壊せない需要がないと起こりやすい

ゴミ屋敷が有料引き取りになりやすいのは、次の3つのいずれか（または複数）に当てはまるケースです。

直せない

建物の傷みが激しく、リフォーム費用が再販価格を上回ってしまう

壊せない

重機が入らない、現在の法律では建て替えができないなどの事情で、解体費が高額になる

需要がない

そもそもその場所に住みたい人・買いたい人がおらず、土地にしても売れない

ゴミ屋敷は、長期間放置されて建物の傷みが進んでいることが多く、この条件に重なりやすい物件です。

とくに地方・郊外で需要が乏しい場合は、有料引き取りになる可能性が高まります。

持ち続けるより損失と不安を早く止められる

お金を払ってまで手放すことに、抵抗を感じる方は多いはずです。

しかし、持ち続けることにも確実にコストがかかります。

固定資産税・都市計画税は毎年発生し、火災保険料や、庭の管理・除草の費用もかかり続けます。

資産価値は下がる一方で、支出だけが続きます。

数年持ち続ければ、その総額が、有料引き取りで一度に負担する金額を上回ることも珍しくありません。

さらに、ゴミの堆積などで管理が行き届かない空き家は、周囲に悪影響を及ぼすと判断されると「管理不全空家」や、より状態の悪い「特定空家」に指定されることがあります。

そのうえで自治体から「勧告」を受けると、固定資産税を軽くする住宅用地の特例が外れ、土地の固定資産税が最大で6倍になることがあります。出典：国土交通省 空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報

倒壊や火災で近隣に損害を与えれば、所有者が損害賠償責任を負う可能性もあります。

有料引き取りは、こうした「終わりの見えない負担」と「いつか誰かに迷惑をかける不安」を、一度の負担で断ち切れる手段でもあります。

残置物ごと契約不適合免責で引き渡せる場合がある

有料引き取りに近いケースでも、買取なら「残置物をそのまま」「契約不適合責任を免責で」引き渡せる場合があります。

契約不適合責任とは、引き渡し後に見つかった不具合について売主が負う責任のことです。

これを免責にできれば、売ったあとに追加の請求を受ける心配がありません。

「他社に断られた」「もう関わりたくない」という物件でも、まずは現況のまま査定を受けてみることで、いくらで手放せるのかがはっきりします。

金額の見通しが立つこと自体が、次の一歩を決める材料になります。

ゴミ屋敷に強い不動産買取業者を見極めるためのコツ

ゴミ屋敷の買取は、訳あり物件の買取実績と査定根拠の明確さで業者を見極めることが大切です。

高い査定額を提示しておいて契約直前に減額する業者もいるため、いくつもの会社を回すよりも、根拠を筋道立てて説明できる信頼できる一社を見抜くことが、失敗を防ぎます。

ゴミ屋敷や訳あり物件の買取実績が豊富か

まず確認したいのは、ゴミ屋敷や訳あり物件（空き家・事故物件・再建築不可など）の買取実績が豊富かどうかです。

通常の中古住宅しか扱っていない業者では、そもそも査定を断られたり、リスクを見込んで極端に安い金額を提示されたりしがちです。

実績が豊富な業者は、清掃・リフォーム・再販のノウハウと販路を持っているため、同じ物件でもより高く買い取れる可能性があります。

公式サイトで買取事例が具体的に紹介されているか、対応エリアが自分の物件を含んでいるかを見ておきましょう。

査定額の根拠を明確に説明してくれるか

信頼できる業者かどうかは、「なぜその金額になるのか」を説明できるかで見分けられます。

前述のとおり、買取価格は出口価格から処分費用を差し引いて決まります。

良い業者は、「再販の想定はこう」「撤去と清掃にこれくらいかかる」といった内訳を、筋道立てて説明してくれます。

逆に、根拠をあいまいにしたまま金額だけを提示する業者や、質問にはっきり答えない業者は注意が必要です。

金額の妥当性を自分で判断できないまま契約すると、あとで後悔しやすくなります。

弁護士や司法書士などの専門家と連携しているか

ゴミ屋敷は、相続で名義が未整理だったり、共有者が複数いたり、権利関係が複雑になっていることが少なくありません。

こうしたケースでは、弁護士や司法書士といった専門家と連携している業者だと安心です。

権利関係の整理まで含めて相談できる業者であれば、「名義がまだ故人のまま」「兄弟で話がまとまらない」といった事情があっても、解決の道筋を一緒に考えてもらえます。

相続や共有がからむ場合は、共有名義の不動産売却を解説した記事もあわせて参考にしてください。

査定では高額を提示して契約直前に減額する業者に注意

査定額が高いという理由だけで業者を選ぶのは危険です。

なかには、最初にわざと高い金額を提示して他社より有利に見せ、契約が近づいた段階で「調査したら問題が見つかった」などと理由をつけて、金額を大きく下げてくる業者もいます。

こうした手口に遭うと、他社を断ったあとで足元を見られ、結局は安い金額で手放すことになりかねません。

金額の高さだけでなく、提示の根拠がしっかりしているか、対応が誠実かをあわせて見極めることが大切です。

ゴミ屋敷の片付け業者と不動産買取業者は役割が異なる

「ゴミ屋敷」で検索すると、片付け・不用品回収の業者も多く出てきますが、これらと不動産買取業者は役割がまったく異なります。

片付け業者は室内のゴミを処分する事業者、不動産買取業者は建物と土地ごと買い取る事業者です。

家ごと手放したいのであれば、依頼先は不動産買取業者になります。

また、料金が極端に安い片付け業者のなかには、回収したゴミを不法投棄するなど、違法な処理をおこなう悪質な事業者も存在します。

あとで依頼主が責任を問われるおそれもあるため、「安さ」だけで選ばないよう注意しましょう。

買取であれば、こうした処分もまとめて業者が引き受けます。

ゴミ屋敷を買取業者に売る流れと必要書類を確認しておこう

ゴミ屋敷の買取は、問い合わせ→査定→売買契約→決済・引き渡しの順で進み、最短数日～数週間で完了します。

査定前に物件情報と状態を整理し、権利証や課税明細などを準備しておくとスムーズです。

遠方で現地に行けなくても、写真や資料をもとに進められます。

問い合わせから引き渡しまで最短数日から数週間で完了する

ゴミ屋敷の買取の基本的な流れは次のとおりです。

1. 問い合わせ・相談：物件の所在地や状態を伝える
2. 査定：資料や写真、必要に応じて現地確認をもとに金額を算出する
3. 売買契約：提示された金額・条件に納得したら契約を結ぶ（このとき手付金を受け取るのが一般的）
4. 決済・引き渡し：残りの代金を受け取り、物件を引き渡す（残置物はそのままで可）

条件が整っていれば、この流れを数日～数週間で終えられます。

一方、相続登記が済んでいない、共有者の同意が必要といった事情があると、その手続きに時間がかかります。

査定前に物件情報と状態を整理しておくと安心

査定をスムーズに進めるには、業者から聞かれることを、あらかじめ整理しておくと安心です。

主に次のような点が確認されます。

• 物件の情報（所在地・土地と建物のおおよその広さ・築年数など）
• 現在の状況（空き家か居住中か・残置物はどの程度か）
• 雨漏りや傾きなど、把握している不具合の有無
• 住宅ローン（抵当権）が残っているかどうか
• 誰が売却を最終的に決められるか

これらは、業者が「どう再生・再販するか」の出口を考えるために必要な情報です。

わからない項目があっても問題ありません。査定のなかで一緒に確認してもらえます。

権利証や課税明細などの書類を準備しておくとスムーズ

契約・決済に向けては、いくつかの書類が必要になります。

手元にあるものから確認しておきましょう。

書類	用途
権利証（登記識別情報）	所有者であることの確認
固定資産税の課税明細書・納税通知書	税額・評価額の確認
購入時の売買契約書	取得費の確認（譲渡所得税の計算に使用）
測量図・境界確認書（あれば）	土地の範囲の確認
本人確認書類	契約手続き

権利証が見つからない場合でも、手続きは可能です。

よくある相談のひとつなので、その旨を業者に伝えれば代替の方法で進められます。

遠方の物件でも写真と資料をもとに査定を進められる

「相続した実家が遠方にあり、片付けにも現地確認にも行けない」という方は少なくありません。

こうした場合でも、写真や資料をもとに査定・契約を進められる業者が多くあります。

現地に行けない、片付けができない、という事情そのものが、買取に向いている理由でもあります。

残置物の撤去も含めて業者側で対応できるため、遠方に住んでいても、現地に足を運ばずに手放せます。

撮影が難しい場合は、その旨を伝えれば別の方法を提案してもらえます。

ゴミ屋敷の買取にかかる費用と税金をまとめました

ゴミ屋敷の買取では、売却益が出たときの譲渡所得税や、相続した物件なら相続登記と登録免許税がかかります。

一方で、抵当権抹消や残置物の処分費などは買取なら業者側が負担するケースもあり、売主の持ち出しを抑えられます。

主な費用と税金は次のとおりです。

費用・税金	発生するタイミング	目安	買取で軽くなるか
譲渡所得税	売却益が出たとき	利益×20.315～39.63％	―
登録免許税（相続登記）	相続物件の名義変更時	固定資産税評価額×0.4％	―
印紙税	売買契約書の作成時	契約金額に応じて数百円～数万円	軽くなる場合あり
抵当権抹消費用	住宅ローン残債があるとき	登録免許税＋司法書士報酬	業者が負担するケースあり
残置物の処分費	引き渡し前	数万円～300万円程度	買取なら業者負担が一般的

譲渡所得税は売却益が出たときだけかかる

譲渡所得税とは、不動産を売って利益（譲渡所得）が出たときにかかる税金です。利益が出なければかかりません。

譲渡所得は、大まかには「売却価格 −（取得費＋譲渡費用）」で計算します。

税率は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら約39.63％、5年を超えていれば約20.315％です（復興特別所得税・住民税を含む）。出典：国税庁 No.1440・No.3211

長く所有していた実家などでは、税率は低いほうが適用されます。

たとえば200万円で売れた実家のケースを考えます。

取得費が不明なため概算取得費（売却価格の5％＝10万円）を使い、譲渡費用が20万円かかった場合、譲渡所得は約170万円です。

所有期間が5年を超えていれば、税額はおよそ34万5千円（170万円×20.315％）になります。

ただし、相続した空き家を売る場合は、一定の要件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円（相続人が3人以上の場合は2,000万円）を控除できる特例があります。

これが使えれば上記の譲渡所得は0円になり課税されません。出典: 国税庁 No.3306

相続したゴミ屋敷は相続登記と登録免許税が必要

相続した物件を売るには、まず名義を故人から相続人に変える「相続登記」が必要です。

相続登記は2024年4月1日から義務化されており、正当な理由なく相続を知った日から3年以内に登記しないと、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。出典：法務省 相続登記の申請義務化について

相続登記の際には、登録免許税（不動産の固定資産税評価額×0.4％）がかかります。出典：国税庁 No.7191

手続きは自分でもできますが、司法書士に依頼するのが一般的です。

抵当権抹消や残置物処分は買取で負担が軽くなることも

売却にともなう費用のうち、いくつかは買取なら軽くなることがあります。

たとえば、売買契約書に貼る印紙税や、住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消の手続き、そして残置物の処分費です。

残置物の処分は、片付け業者に頼めば数十万円かかることもありますが、買取なら業者が引き取ってくれます。

抵当権抹消や境界確定なども、業者が手続きを引き受けたり費用を負担したりするケースがあります。

どこまで対応してもらえるかは業者によって異なるため、査定時に「何が売主負担で、何を業者が負担するのか」を確認しておくと安心です。

ゴミ屋敷の買取に関するよくある質問（FAQ）

ゴミ屋敷は本当に片付けずそのまま売れますか？

売れます。訳あり物件に強い買取業者なら、残置物が残ったままの現況で家ごと買い取るケースが一般的です。片付け費用を売主が先払いする必要はありません。

ゴミ屋敷の買取相場はどのくらいですか？

仲介で売れると想定される価格の6～8割が目安です。撤去・清掃・リフォームなどの処分費が差し引かれるため下限側に振れやすく、需要の低いエリアでは相場が成立しないこともあります。

相続した遠方の実家がゴミ屋敷でも売れますか？

売れます。写真や資料をもとに査定・契約を進められる業者が多く、残置物の撤去も業者側で対応できます。相続の場合は、先に相続登記を済ませる必要があります。

他社に買取を断られたゴミ屋敷でも売れますか？

可能性があります。断られる多くは処分費が価値を上回るケースですが、再生・再販のノウハウを持つ業者なら買い取れることや、有料引き取りで確実に手放せることがあります。

近所や親族に知られずに売却できますか？

買取は業者が直接買い取るため、仲介のような広告・内見がなく、周囲に知られにくい方法です。進め方は査定の際に相談できます。

まとめ｜ゴミ屋敷の買取なら現況のまま手放せる

ゴミ屋敷は、片付けや残置物の撤去をせず、現況のまま家ごと買取に出せます。

片付け費用を売主が先払いする必要はなく、遠方に住んでいても、他社に断られた物件でも、手放せる道があります。

一方で、処分にかかる費用は買取価格から差し引かれるため、相場は仲介で売れると想定される価格の6～8割が目安となります。

需要の低いエリアでは、処分費が価値を上回る「有料引き取り」になることもあります。

「売るどころかお金を払うなんて…」と思うかもしれませんが、いつか誰かに迷惑をかけるかもしれないという不安を抱え続けるリスクを考えれば、一度の負担で区切りをつけられる価値は決して小さくありません。

大切なのは、査定額の根拠をきちんと説明でき、訳あり物件の実績が豊富な、信頼できる一社を見抜くことです。

まずは現況のまま査定を受け、「いくらで、いつまでに手放せるのか」の見通しを立てることが、負担から解放される第一歩になります。